El sector inmobiliario estima que Andalucía necesita 50.500 viviendas al año hasta 2027 para satisfacer la demanda

El sector inmobiliario andaluz necesita incorporar al mercado más de 50.500 viviendas al año hasta 2027 -el 18% del total de viviendas que precisa el conjunto del país- para equilibrar la oferta y la demanda. Así se desprende de la XX edición del Barómetro Inmobiliario ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

El informe analiza la evolución del sector durante el primer semestre de 2024 y las causas que explican la escasez de viviendas en venta y alquiler, uno de los principales factores que hay detrás del incremento de precios en los últimos años. Lejos de observar una mejora en el stock, los expertos anticipan una tendencia a la escasez que se prolongará en los próximos meses.

No en vano, cerca del 90% de los profesionales inmobiliarios confirma la escasez de viviendas en venta en el mercado, cifra que se eleva hasta el 98% mercado de alquiler, un problema estructural que afecta a todas las regiones españolas.

El gran déficit de viviendas de Andalucía

Del análisis de la disponibilidad de viviendas en venta, el 94,55% de los profesionales andaluces encuestados afirma que el mercado es insuficiente en la comunidad, porcentaje que supera en 5 puntos la media nacional del 89,4%. Andalucía se sitúa así entre las Comunidades Autónomas con mayor déficit de viviendas en venta.

Andalucía es la comunidad que precisa mayor entrada de stock, según se desprende del informe. Los profesionales del sector en Andalucía estiman que la oferta debería aumentar un 37,7% anual en los próximos tres años, hasta alcanzar las 50.513 viviendas.

En España, tomando como referencia el volumen de transacciones y las previsiones de cierre para este 2024, que UCI estima en 690.000 viviendas en el conjunto del país –un 8% más que en 2023- , los profesionales consideran que el mercado debería recibir cerca de 280.000 cada año hasta 2027 para corregir el desajuste entre oferta y demanda.

Entre las causas que motivan la falta de stock en el mercado, los profesionales esgrimen el escaso nivel de construcción como la principal razón, así como una actitud de espera por parte de los propietarios ante eventuales subidas de precios o la reducción progresiva del stock de inmuebles en manos de los bancos.

La falta de alternativas de inversión al inmobiliario o la incorporación al mercado de inversores y compradores extranjeros son otros de los factores que influyen en la escasez, aunque en menor medida que los anteriores.

El problema estructural del alquiler

Si mal está la vivienda en venta, pero está el escenario del mercado del alquiler andaluz, que arrastra un déficit estructural, que se ha visto agravado en los últimos años, según confirma la totalidad de los agentes encuestados.

La falta de oferta tiene múltiples causas que interactúan entre sí, generando un mercado tensionado y con pocas opciones asequibles para gran parte de la población, especialmente los jóvenes y la población vulnerable.

Consultados por las razones que motivan la falta de oferta, los profesionales señalan la Ley de Vivienda como el factor más relevante (4,42), seguido de la desconfianza de los propietarios en la eficacia de los procesos de desahucio, especialmente ante casos de impago (4,40).

Otros elementos como la dificultad para conseguir rentabilidades adecuadas (3,95) o el cambio de uso al alquiler vacacional (3,71) también influyen en la reducción del stock.

Los profesionales del sector en España estiman que la oferta de vivienda en alquiler para la mejora del stock debería crecer un 56% en los próximos tres años.

Para José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, “los resultados de esta edición del barómetro evidencian la necesidad urgente de soluciones estructurales para aumentar la oferta de viviendas en el mercado español. Es esencial generar condiciones que incentiven la construcción y ofrecer garantías a los propietarios para dinamizar el sector del alquiler”.

Precios estables o al alza

La escasez de viviendas ha mantenido los precios elevados. Durante el segundo trimestre de 2024, el 94% de los profesionales a nivel nacional afirma que los precios se mantuvieron estables o incluso aumentaron.

De cara al futuro, el 90% anticipa que los precios seguirán estables o subirán ligeramente, mientras que solo un 10,3% prevé posibles descensos.

Según el informe, más de seis de cada diez profesionales opina que el volumen de vendedores se mantendrá estable o aumentará hasta final de año, mientras que, por la parte de los compradores, cerca de ocho de cada diez agentes cree que el volumen crecerá en el tercer trimestre.

En cuanto al cierre de operaciones, la percepción de los profesionales baja ligeramente con respecto a la anterior edición, pero se mantiene en la senda positiva. Así, más de 7 de cada 10 profesionales pronostica estabilidad o aumento en los próximos meses.

Poco optimismo

Pese al repunte en las compraventas de viviendas en julio y agosto tras el cambio de estrategia del Banco Central Europeo (BCE), el optimismo de los profesionales cae hasta los niveles del comienzo de año. En este sentido, entre los operadores del sector se aprecian los efectos de la falta de oferta y una nueva bajada de tipos menor de la esperada y con retraso.

El optimismo entre los agentes andaluces se sitúa en la parte media del ránking con un 7 sobre 10, ligeramente por encima de Madrid (6,8) o Cataluña (6,9). Los canarios (8,4), murcianos (8 y castellanomanchegos (7,5) son los más optimistas, mientras que riojanos (6), cántabros y vascos (6,2) tienen peores expectativas sobre la futura evolución del sector.

En función de estos datos y tras el anuncio de posibles nuevas bajadas de los tipos por parte del BCE, el subdirector general de UCI asegura que “el sector inmobiliario encara una nueva senda positiva tras las sucesivas bajadas de los tipos de interés, un nuevo escenario que puede servir para proyectar un mayor volumen de nuevas viviendas en construcción”- Y añade: “Desde UCI vemos muy probable que el crecimiento de compraventas en 2024 se consolide en el 8% y que en 2025 podamos esperar un crecimiento equivalente”.