El precio de la vivienda en Granada capital se modera y es un 27% más bajo que en la burbuja

El precio de la vivienda nueva y usada se ha moderado al cierre del año en una tendencia que sigue la media nacional, autonómica y también en la provincia de Granada y en la capital, con una moderación de entre el 2 y el 3%, respectivamente, según se desprende del informe de Tinsa sobre el mercado residencial del último trimestre del año, una radiografía de la situación del mercado.

A nivel general en España en el cuarto trimestre de 2023 el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) ha aumentado un 4,1% interanual y 1,0% trimestral. Esta evolución continúa enmarcándose en un contexto de desaceleración de los precios residenciales que tienden paulatinamente hacia el entorno de la estabilización. Según el informe, los precios residenciales en las zonas de costa continúan reflejando en este trimestre una desaceleración más lenta. La desaceleración general y pausada de los precios es consistente con el descenso gradual de la demanda residencial que se observa desde finales de 2022, a medida que se comenzó a trasladar a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Aún así, el número de transacciones de compraventa se ha mantenido en niveles saludables durante 2023, inferior a los máximos alcanzados en 2022 pero aun por encima del volumen de transacciones de 2019.

En Andalucía, el precio de la vivienda ha aumentado por encima de la media nacional pero se ha quedado en el 5,3% de variación interanual y el 1,7% trimestral.

En la provincia de Granada la subida interanual ha sido del 2,2%, la menor de toda la comunidad autónoma. La subida trimestral ha sido de apenas el 1,1. En el caso de la capital, la vivienda ha cerrado el año un 3,6% más cara que en 2022, la menor subida en Andalucía solo por detrás de Jaén. La variación trimestral es del 0,3%, por lo que apenas ha cambiado el precio en la segunda mitad del año.

Así, en la provincia de Granada la media es de 1.217 euros el metro cuadrado mientras que en la capital es de 1.819. A nivel provincial, los precios han bajado un 23% desde los máximos alcanzados con la burbuja de 2007 y han subido un 23% también desde los niveles mínimos que dejó la crisis. En la capital estas cifras están en un 27% desde los precios pico del boom inmobiliario hasta un 23,5% más que desde los más bajos. Lo que deja una variación media en la provincia del 4% y un 4,3% en la capital, un porcentaje menor que la media andaluza del 6,6%. En Andalucía, el precio medio del metro cuadrado se ha quedado en 1.542 euros.

El informe señala también municipios importantes y en el caso de Granada destaca Motril, donde el precio de la vivienda ha subido un 2,9% interanual y ha bajado un 2% en el último trimestre del año. En Motril el metro cuadrado está a 1.281 euros un precio que es un 32% menor a los máximos y un 24,9% superior desde que se registraron los mínimos. La variación en el municipio costero se queda con una media del 5,4%.

Hipotecas

A nivel nacional, el volumen de nuevas hipotecas ha descendido con mayor fuerza que las compraventas en 2023, impactado de forma más directa por el encarecimiento de los tipos de interés.

En Granada, al cierre del año, la hipoteca media ha sido de 106.557 euros, la cuarta más baja de Andalucía. La cuota hipotecaria se queda en 516 euros. Esto deja un esfuerzo teórico al año del 29,3%. Este indicador simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Los granadinos destinarían de media un 29,3% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas.

Comunidades Autónomas

Las variaciones trimestrales continúan corroborando la estabilidad con unas cifras prácticamente planas. Destacan Comunidad Valenciana y Cataluña con un impulso moderado en el trimestre actual. En términos interanuales, se reducen los incrementos respecto a los registrados en periodos anteriores y el grueso de las comunidades se encuentra en el rango 3,5-6 %. Se sitúan en la parte más alta del rango de variación las comunidades autónomas de Navarra (+9,6 %), Baleares (8,1 %) y Comunidad Valenciana (7,5 %). Por su parte, Madrid (+3,9 %) continúa moderándose en el actual trimestre mientras que Cataluña (4,8 %) registra un dinamismo comedido. Andalucía se queda en el 5,3%.

Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos resultantes de la crisis financiera. Un total de 7 sobre 19 Comunidades y Ciudades Autónomas se sitúan por debajo de 20% sobre los mínimos registrados en el ciclo anterior. Andalucía sube un 34,4%. En cuanto a la distancia respecto a los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007, Islas Baleares supera por tercer trimestre consecutivo el máximo de la serie histórica que se alcanzó en el tercer trimestre de 2008. A continuación, se sitúa la Comunidad de Madrid a una distancia de -8,9 % por debajo de su máximo. En el conjunto nacional, 9 comunidades se aproximan a menos del 20 % de los referentes máximos de la burbuja. Andalucía los ha bajado un 21,6%.

Provincias

El escenario de moderación de los precios residenciales se replica a nivel provincial, enmarcándose los incrementos interanuales del grueso de las provincias entre el 3 y el 5%. Granada está en el 2,2%, más bajo que la media. Respecto a los crecimientos trimestrales, hasta 22 provincias registran variaciones prácticamente planas en el entorno del +-1%, en línea con las 21 provincias del trimestre precedente. Granada está en el 1,1%.

Capitales

Las capitales se mantienen en el entorno de la estabilidad, con leves impulsos localizados. Destaca el dinamismo sostenido de las ciudades costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga. La práctica totalidad de las capitales registra variaciones interanuales positivas respecto al año precedente, en un rango mayoritario de incrementos interanuales entre el 3 % y el 6 %. Granada está en el 3,6%. Hasta 32 capitales registran unas variaciones interanuales alineadas -menos de dos puntos porcentuales de diferencia- con las de las provincias a las que pertenecen, como es el caso de Granada.

Las capitales más caras mantienen posiciones relativas con escasas alteraciones, con Madrid por delante de Barcelona por segundo trimestre consecutivo. Por orden, se encuentran San Sebastián (4.225 €/m2), Madrid (3.780 €/m2) y Barcelona (3.714 €/m2), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las capitales más baratas se localizan en Castilla y León y Castilla La Mancha y son Zamora (1.068 €/m2), Ciudad Real (1.108€/m2) y Soria (1.118 €/m2).