Palacio de los Vargas: 18 años de ruina tras el sueño de un hotel de lujo en pleno Centro de Granada

En pleno Centro de Granada, entre San Jerónimo y Trinidad, hay un palacio que puede resultar desconocido para muchos granadinos y que por la estrechez de la calle en la que está ubicado no resalta entre la arquitectura histórica de la ciudad pero que es una joya patrimonial. Es el Palacio de los Vargas, edificio del siglo XV declarado BIC. Pero su estado, como en muchos inmuebles de la ciudad, lo tiene como un edificio en ruinas, lleno de pintadas en sus muros, apuntalado y cegado desde hace casi dos décadas. Un palacio que lleva 18 años a la espera de convertirse en un gran hotel entre expedientes de ruina, cambios urbanísticos, licencias y falta de inversión privada, que llevó a aparcar el proyecto.

En los archivos de la Dirección General de Urbanismo consta un histórico de expedientes relacionados con este inmueble desde 2004. El plan de inversión privada que se había proyectado para ese edificio y varias edificaciones de su entorno (hasta 15 casas aledañas en estado ruinoso) era el hotelero pero la crisis y la falta de inversión llevaron a abandonar este proyecto y con él, el edificio.

Según ha informado a este periódico el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Granada, fue en 2004 cuando se inició el listado de expedientes. Ese año la Junta de Gobierno Local ya declaraba "incumplido el deber de edificar en los plazos legalmente establecidos" y en consecuencia se incluía el solar de Horno de Marina 11 en el Registro de Solares y Edificaciones Ruinosas. Se inició también expediente por el mismo motivo en relación al inmueble de Callejón de Lucena, 14. Después, en 2006 se inició un expediente para la venta forzosa de los dos inmuebles. El de Horno de Marina terminó archivándose por haber solicitado licencia de obras la propiedad según consta en otro expediente de 2007. Pero no avanzó el proyecto. Respecto al de Callejón de Lucena 14, el Consejo de la Gerencia de Urbanismo y Obras Municipales de fecha 21-3-2006 declaró colocar el inmueble en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución y convocar el concurso. Frente a esta resolución se interpuso recurso de reposición por la entidad Casa de los Vargas S.A. en el que se indicaba que estaban adquiriendo diversas viviendas y solares en las calles Horno de Marina, Callejón de Lucena y Castillejos con el fin de “acometer un ambicioso proyecto consistente en la edificación de un Complejo Hotelero de primera calidad”.

Pero quedó en eso. Después se tuvo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario, se acordó por Junta de Gobierno Local tomar constancia del mismo, que era Casas del Barrio de La Duquesa S.L., tanto en relación al inmueble de calle Horno de Marina 11 como de Callejón de Lucena 14.

Un hotel de 4 estrellas en el palacio y 15 casas aledañas

Fue el grupo Casas y Palacios de España quien lo adquirió para hacer un complejo hotelero de 4 estrellas con 70 habitaciones restaurando el palacio como edificio principal y levantando espacios nuevos en las casas aledañas. Este grupo tenía otros negocios hoteleros como las Casas de la Judería de Sevilla y Córdoba.

Dentro de esta aspiración, se encargó a la empresa BIMnd el levantamiento virtual del edificio histórico junto con las otras construcciones aledañas y solares sin construir para confeccionar un modelo de la máxima precisión que facilite y agilice la interpretación y desarrollo del proyecto arquitectónico así como el análisis minucioso de las patologías presentes en el inmueble en un entorno con una superficie de actuación de 4.200 metros cuadrados.

Para hacer el hotel, en 2007 se inició un procedimiento de Innovación del Plan Especial del Área Centro para cambio de uso del Palacio de los Vargas con varios objetivos: Modificar el uso asignado al Palacio de los Vargas de equipamiento cultural a residencial singular -hotelero-; recuperar la trama histórica de la zona limítrofe mediante la rehabilitación y puesta en valor de los espacios y edificaciones que la conforman; mantener el parcelario actual sin introducir modificaciones o agregaciones entre parcelas contiguas y recuperar las estructuras tipológicas tradicionales de los inmuebles que engloba la actuación, manteniendo su independencia funcional y accesibilidad. Como medida compensatoria exigida en la ley se cedía al Ayuntamiento para equipamiento comunitario de dominio y uso público la parcela situada en calle Castillejos 9, que consta de una superficie de 50,63 metros cuadrados y un techo edificable de 121,51.

De este expediente dio informe favorable tanto la Comisión Provincial de Cultura en 2008 como la Dirección General de Bienes Culturales. A requerimiento de la Consejería de Obras Públicas y Transportes se incluyeron en el documento de planeamiento las medidas compensatorias previstas y se requirió dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía, que lo emite en sentido favorable en 2009, estableciendo expresamente en sus conclusiones que “la finca con la que se compensa el aumento de aprovechamiento lucrativo implícito en la modificación de planeamiento objeto de dictamen, adquiere en virtud de la misma la naturaleza de bien de dominio público, y como tal inalienable, imprescriptible e inembargable, debiendo como bien de dominio público, quedar excluido del patrimonio público municipal del suelo”.

Salvados esos trámites, el Pleno del Ayuntamiento de Granada de abril de 2009 aprobó la innovación del plan centro para cambio de uso del palacio.

Parálisis de los trámites por falta económica

Según consta en el historial facilitado por Urbanismo, "simultáneamente se inicia expediente por solicitud de licencia urbanística para efectuar obras de adecuación del Palacio de los Vargas y Edificaciones Anejas para hotel en calle Horno de Marina 9 (el palacio en sí) 7 y 11, calle Castillejos 3 y 9 y Callejón de Lucena 6, 7, 8, 10, 14, 16 y 18". En este expediente y tras la aprobación definitiva por el Pleno del cambio de uso mencionado, se emite informe por los servicios técnicos municipales poniendo de manifiesto las deficiencias que debían subsanarse.

Pero "desde ese momento no se aporta ninguna documentación más por parte de los interesados", que alegaron falta económica para afrontar el proyecto, por lo que en el año 2011, habiendo quedado paralizado el procedimiento por causas imputables al interesado, y "teniendo en cuenta que se había advertido de caducidad por esa razón", se acuerda por la Comisión Ejecutiva de la Gerencia Municipal de Urbanismo y Obras declarar la caducidad del procedimiento iniciado a instancia de Casas del Barrio de La Duquesa S.L. para obras de Adecuación del Palacio de los Vargas y Edificaciones Anejas, archivándose las actuaciones.

Entonces el edificio seguía vacío y fue objeto de okupación. De hecho se produjo un incendio en el inmueble histórico en diciembre de 2012 que llevó en 2013 al Ayuntamiento a requerir a la propiedad apuntalar el edificio y cerrar los huecos para evitar la entrada de personas y el riesgo sobre el BIC.

Más cargas sobre la finca que la tasación

Ya hay que esperar para 2014 para un nuevo capítulo en su historial urbanístico ya que ese año se vuelve a hacer informe técnico de valoración para iniciar procedimiento de venta forzosa del inmueble sito en calle Horno de Marina 11 con una valoración que asciende a 150.494,07 euros. Se constató que había varias cargas hipotecarias sobre la finca y se solicitó informe a la entidad bancaria que informó de tres préstamos hipotecarios sobre la misma: el primero formalizado el 20-12-2007 del que resta un carga sobre la misma de 184.944,20 euros. Respecto de los otros dos préstamos, formalizados ambos en 2012, restan 11.655,52 y 19.784,92 euros.

"En consecuencia, no resulta posible continuar con el procedimiento de venta forzosa ya que las cargas que pesan sobre la finca son mayores que la valoración que se ha efectuado del inmueble", recoge Urbanismo, que expone a modo de ejemplo algunos de los inmuebles que después de la declaración de caducidad de la licencia se han incluido en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas sin que hayan podido someterse al procedimiento de venta forzosa por contar todos ellos con cargas hipotecarias mayores que la valoración actual del inmueble: Callejón de Lucena 16, 10, 8, 7 y 3, todos sobre los que constan dos hipotecas.

Los últimos apuntes en Urbanismo indican que se han llevado a cabo ordenes de ejecución por parte del servicio de Obras Municipales, que la propiedad ha cumplido, y tiene un informe de IEE (inspección de edificios) desfavorable con obligación de hacer obras, para las cuales ha solicitado ya la licencia.