El alquiler turístico no entiende de barrios en Granada: las viviendas en la periferia de la capital se igualan con las del Centro

Granada/El incremento en las viviendas destinadas a alquiler turístico que se vive en la ciudad de Granada tiene una particularidad: no entiende de barrios. La distribución de este tipo de inmuebles no se concentra sólo en distritos como el Centro, sino que se reparte por otras zonas como Ronda, Chana, Zaidín. Aún así, la presencia de estos inmuebles es ligeramente más elevada en el casco histórico de la capital nazarí, donde es más que habitual ver las cajas de seguridad que contienen las llaves para acceder a ellos que en otras zonas, pero sólo un poco, pudiéndose encontrar hasta en calles a 15-20 minutos del casco histórico este tipo de casas y pisos.

Así lo recoge el Banco de España en su último informe, en el que ha puesto números al aumento de las viviendas turísticas en el centro de Granada y a su relación con el alquiler residencial. Y es que al contrario de lo que pasa en otras ciudades como Sevilla, donde en barrios del centro histórico se estima que el número de viviendas turísticas es 1,5 veces superior al número de las de alquiler residencial, en Granada ese porcentaje es menor.

En el distrito Centro de Granada capital, el alquiler turístico en relación con el alquiler residencial es de un 15%. Mientras, en lo que se considera como periferia del área urbana en el informe, que en el caso de Granada son los barrios de Ronda, Zaidín, La Chana o incluso el Barrio de la Cruz, el alquiler turístico en relación con el alquiler residencial es de un 11%. Apenas cuatro puntos porcentuales por debajo.

Para llegar a esta conclusión, hay que tener en cuenta que Granada tiene los límites de su centro y su periferia muy difumunados. Al tratarse de una capital de provincia pequeña, fácil de recorrer tanto a pie como en vehículo en poco tiempo, es normal que los pisos turísticos hayan proliferado no solo en pleno Centro, sino también hacia las afueras. Las buenas conexiones a pie, la tranquilidad de los barrios periféricos, el transporte público e incluso la imposibilidad de circular con el vehículo por ciertas calles del centro favorece que los turistas busquen alejarse de esta zona, aunque ello les suponga tener que caminar. Además, la oferta cultural y de restauración, que se reparte por toda la geografía granadina, también tiene que ver.

Más vivienda para residir

Es gracias a ese reparto de la vivienda destinada al alquiler turístico por toda la geografía de la capital que Granada se sitúa como una de las capitales de España y la primera capital andaluza con un mayor número de inmuebles destinadas al alquiler residencial respecto al número total de viviendas principales.  En concreto, la media municipal es de un 18%, pero el porcentaje varía de un 15 al 23% en función de las calles que se miren.

Comparado con otras capitales, la situación del centro de Granada es mucho mejor. Almería es la siguiente con un 17%, seguida de Cádiz (16%), Sevilla (14%), Málaga (12%), Córdoba (11%), Jaén (10%) o Huelva (8%).

El informe del Banco de España recuerda que se ha constatado que en las áreas donde el alquiler turístico ha reducido el potencial de vivienda para uso residencial, se producen mayores aumentos relativos de los precios inmobiliarios. Una situación que no ha impedido el aumento de la inversión en la vivienda para alquilar con un aumento del peso de los propietarios frente a las empresas o los fondos de inversión. Esta afirmación la basa en datos de 2021, cuando más de un 90% de la viviendas eran de personas físicas frente al 8% de sociedades. Según el Banco de España, en el actual mercado del alquiler, la propiedad no se encuentra concentrada, sino que está repartida en pequeños propietarios. 

Un aumento del precio del alquiler que ha contribuido a generar situaciones de sobreesfuerzo que se concentran entre los hogares con menos esfuerzos que destinan más del 40% de la renta bruta disponible al gasto en vivienda. 

Es así de triste, pero es la realidad. Granada se encuentra entre las ciudades españolas donde más salario se necesita para pagar la vivienda habitual, ya sea en régimen de alquiler o con préstamo hipotecario. Adquirir una vivienda en propiedad sale muy caro, pero optar por la variante del alquiler no abarata los costes precisamente. Según los últimos datos de Tinsa, un granadino estaría dedicando al pago de una hipoteca para su vivienda entre un 35% y un 40% de su renta disponible. Con este porcentaje, Granada se encuentra entre las capitales superan el umbral considerado de "esfuerzo razonable" (35%). 

Cada vez más esfuerzo para pagar el alquiler

Frente a esta situación, muchos granadinos optan por intentar buscar un alquiler barato y de buena calidad. Aunque esto cada vez es más difícil encontrarlo, y no solo en Granada capital, también en el Área Metropolitana o en otras zonas de la provincia. Y todo a consecuencia de que los precios de los alquileres de viviendas de segunda mano siguen un repunte que no se frena. Sumado a los bajos salarios de los jóvenes en la actualidad, con el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) de 1.134 euros en 14 pagas, se hace casi imposible la independencia.

Un estudio, el tipo de vivienda más pequeña en el mercado de alquiler en la actualidad, cuesta una media de 490 euros de alquiler en Granada. Haciendo una correlación, una vivienda en alquiler de 70 metros cuadrados costaría una media de 687,4 euros; un inmueble de 90 metros cuadrados subiría hasta los 883,8 euros; y ya una vivienda de 120 metros cuadrados estaría constando 1.178,4 euros, más que el propio SMI, según los últimos datos de los estudios de mercado de los portales web Fotocasa e Idealista.

Respecto a la oferta de vivienda de alquiler residencial, según este documento, se ve limitado por la creciente escasez de viviendas en alquiler que se adecuen a las preferencias de los hogares en las áreas urbanas con mayor demanda, la reducida capacidad de rehabilitación de las viviendas usadas, así como la aparición y el auge de los usos alternativos como el alquiler turístico, el arrendamiento de habitaciones y el alquiler de temporada. Estos dos últimos coinciden con la consolidación del mercado del alquiler turístico. 

En España, las 350.000 viviendas destinadas al alquiler turístico a principios de este año representaban cerca del 1,8% del total de las viviendas principales y en torno al 10% del tamaño del mercado del alquiler de vivienda residencial. Respecto a su ubicación, están en las principales zonas turísticas. En Sevilla, el documento destaca los porcentajes elevados del alquiler turístico en relación con el parque residencial.