Cambio urbanístico para hacer pisos en la antigua Peugeot frente a Alcampo

Granada/El antiguo concesionario de Peugeot en la Avenida Juan Pablo II con Curro Cúchares, que después de su cierre se convirtió en un gran bazar, va a tener nuevo uso. Y no será otro que el residencial: un bloque de pisos de seis plantas con capacidad para unos 200 vecinos. La propiedad solicitó el año pasado al Ayuntamiento de Granada el cambio de uso para pasar de suelo industrial a residencial y los trámites siguen en marcha. En la Junta de Gobierno Local del 26 de julio se aprobó inicialmente el estudio de ordenación para ese cambio de uso y ya está en exposición pública para alegaciones.

No es el primer cambio de uso de suelo para hacer viviendas en el año del nuevo gobierno ya que se tramitó también otra iniciativa en un reducto de suelo industrial en La Chana y se aprobó también la operación urbanística en Cerrillo de Maracena para que los terrenos del Palacio de Hielo se destinen a viviendas. Y es que en Urbanismo tienen la consigna clara de desbloquear suelo paralizado para aumentar la dotación de viviendas en la ciudad.

Fue el 2 de mayo de 2023 cuando la sociedad mercantil Veyresa, propietaria de la parcela situada en la calle Curro Cúchares 2, presentó los documentos de avance de este estudio como actuación de mejora urbana para modificar el uso pormenorizado de la parcela, ahora calificada como industrial en manzana, a uso residencial plurifamiliar incrementando, por tanto, el número de viviendas y aumentando su aprovechamiento urbanístico. En la actualidad, los usos principales que alberga la edificación son en un alto porcentaje un Hipermercado, con fachada principal a Avenida Juan Pablo II, y en el resto de la parcela en su parte posterior, con acceso desde la calle Curro Cúchares, se ubica un gimnasio, siendo ambos usos terciarios y compatibles con el uso industrial en manzana asignado por el planeamiento vigente y combinados estos usos principales con las zonas comunes, así como con el uso de oficinas. Estos usos se dan bajo el régimen de arrendamiento, siendo en su totalidad propiedad de Veyresa SA.

"La actuación de mejora urbana se justifica en la eliminación de un uso industrial discordante en la zona residencial en la que se localiza evitando de esta forma usos indeseables y molestos, en la armonización de las alineaciones y alturas completando la manzana ya edificada, y en un aumentando del nivel dotacional de la zona", asegura el documento.

El documento de Avance del Estudio de Ordenación fue aprobado por la Junta de Gobierno Local en su sesión de fecha 26 de mayo de 2023 y junto al Documento Ambiental Estratégico fue enviado a la Delegación Territorial de Sostenibilidad, Medio Ambiente y Economía Azul de la Junta de Andalucía con fecha 3 de julio de 2023 para el inicio del trámite de Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada. También con fecha 3 de julio de 2023 se envió a la Delegación Territorial de Salud y Consumo de la Junta de Andalucía solicitud de Consultas Previas y Cribado.

La Delegación Territorial de la Consejería de Salud y Familias en Granada, con fecha 7 de julio de 2023, emitió informe asegurando que el instrumento en cuestión no está sometido a Evaluación de Impacto en la Salud, por lo que no procede la realización del trámite de consultas previas y cribado. Con fecha 19 de enero de 2024, la Delegación Territorial de la Consejería de Sostenibilidad, Medio Ambiente y Economía Azul, emitió el preceptivo informe, en el que se dictaminaba que el Estudio de Ordenación en cuestión no tiene efectos significativos sobre el medio ambiente, en los términos y condiciones establecidos en el Informe Ambiental Estratégico, que deberán atenderse en el documento que se presente para la Aprobación Definitiva.

La superficie de la parcela asciende a 4.387 metros cuadrados y entre su justificación está eliminar el uso industrial discordante en la zona donde se ubica la parcela evitando usos indeseables y molestos para el entorno residencial donde se ubica; armonizar las alineaciones y alturas completando la manzana adaptándose a los colindantes; aumentar el nivel dotacional objetivo de la zona donde se ubica la parcela; y proporcionar un aparcamiento que compense el déficit existente en la zona. Y eso a pesar de que el cambio de uso produce un aumento de la densidad en la zona.

Mejoras en movilidad y medio ambiente

Además, la mejora urbana permitirá la continuidad del acerado y el acceso a bicicleta para conectar con el carril bici existente al norte de la manzana, lo que se traduce en una mejora de la accesibilidad y movilidad urbana para la zona; la mejora ambiental con la retirada de cubiertas existentes de amianto, la eliminación del uso industrial que podría dar lugar a actividades nocivas para la zona; el incremento de la oferta de aparcamiento para la zona y el incremento de las dotaciones de espacios libres y de arbolado, mejorando la calidad ambiental de la zona.

Según el informe de Urbanismo, el cambio precisará de nuevas dotaciones públicas, tanto generales como locales, pero sin necesidad de reformar o renovar la urbanización sin perjuicio de que se precisen obras en las dotaciones públicas y ajustes puntuales en la red viaria así como completar la urbanización.

La nueva ordenación propuesta es un edificio residencial de seis plantas de altura con una superficie de 2.403,15 metros cuadrados, un Sistema General de Espacios Libres y Zonas Verdes de 1.406,35 metros cuadrados, un Sistema Local de Espacios Libres y Zonas Verdes de 577 metros cuadrados y un Equipamiento Comunitario Básico de 1.000 metros cuadrados. Estas viviendas permitirán un incremento de población de 206 habitantes en la zona. Los 791,67 m2s de Sistemas Generales de Espacios Libres y Zonas Verdes se obtendrán y ejecutarán en otra localización de la ciudad.

El documento estará sometido a información pública por 20 días hábiles y después seguirá sus trámites administrativos hasta su aprobación definitiva.

La intención de la propiedad de cambiar el uso de la parcela a residencial se remonta a 2021, cuando el equipo redactor de la innovación se pone en contacto con el Ayuntamiento para establecer el procedimiento adecuado para tramitar el cambio de uso de industrial a residencial. Desde entonces se han seguido los trámites urbanísticos oportunos y está ya más cerca de ser una realidad.

La propuesta de ordenación consiste en el cambio de uso de industrial a residencial en manzana, compatibilizado con uso comercial en planta baja, manteniendo en todas las plantas sobre rasante con las alineaciones de la edificación colindante, consiguiendo de esta manera la cesión en el frontal de Avenida Juan Pablo II de un Sistema General de Espacios Libres. Se establecen cuatro plantas por debajo de rasante destinadas al uso de garaje, en el ámbito de la parcela lucrativa correspondiente. En planta baja, estará excluido el uso de vivienda para poder ocupar el cien por cien de la parcela privada atendiendo a lo dispuesto en la ordenanza de uso pormenorizado de residencial en manzana cerrada. Además, se establece una cesión de 1.000 m2 de techo edificado destinado a dotaciones públicas, según el estudio de ordenación realizado por los arquitectos Lola Berrocal Vela y Eduardo Ortiz Rodríguez en mayo de este año.

Según el estudio económico, los costes para la propiedad de la construcción de la promoción serán de 19 millones de euros, subiendo a 22 si se suman permisos y licencias. En la venta posterior de pisos, local y garajes, esperan ingresar 29,4 millones.