Compra del Cubo: el expediente con todos los detalles de la operación para tener una Ciudad de la Justicia en Granada

Granada/El pasado martes 26 de noviembre el Consejo de Gobierno de la Junta dio el visto bueno al gasto económico para la compra del Cubo a CaixaBank para la Ciudad de la Justicia de Granada. Un gasto que ascenderá a 21,5 millones de euros y que estando ya autorizado dará paso, en unos días, a la firma del contrato de compra del edificio para uso judicial.

Una operación que pone fin a 20 años de bucle en Granada estancados en mantener el eje Caleta-Gran Vía-Plaza Nueva y de la que ya se conocen más detalles. En el expediente de la operación, consultado por este periódico, se recuerdan desde las opciones de compra de hasta cuatro inmuebles previos en la zona de Caleta hasta la disposición que tendrá el edificio ya adaptado a sede judicial. También, como ya se informó esta semana, la rebaja conseguida de 800.000 euros por problemas en las cubiertas explicados por el propio consejero de Justicia, José Antonio Nieto, y que en el expediente se detallan.

La dispersión actual

¿Cómo se llega hasta la compra del Cubo? La memoria justificativa de adquisición del inmueble de Campo Baeza se detalla la "oportunidad" que supone la compra del edificio para que los órganos judiciales y fiscales y los servicios comunes a todas las jurisdicciones del partido judicial de Granada, salvo la jurisdicción penal, tengan sede judicial unificada para mejorar el servicio.

Para ello se recuerda la situación actual de las sedes judiciales de Granada. En Plaza Nueva hay dos edificios, la Chancillería, que alberga el TSJA y dos secciones de lo penal de la Audiencia Provincia, y enfrente el edificio de los nuevos juzgados, que tiene 10 juzgados de Primera Instancia (la mitad de los 20 existentes), la mitad del Decanato y la Coordinación Provincial de los Letrados de la Administración de Justicia.

En Avenida del Sur está el complejo Caleta, que incluye tres edificaciones, una en arrendamiento, y donde está la otra mitad del Decanato, el servicio común SCACE, el Registro Civil, el Servicio de Atención a las Víctimas, el Punto de Información sobre la Mediación y Arbitraje, los colegios de agobados, procuradores y graduados sociales, la gran parte de la Fiscalía Provincial (sección civil y penal), los 10 juzgados restrantes de Primera Instancia, 9 de Instrucción, 8 de lo Social, 5 de lo Contencioso-Administrativo, 2 de lo Mercantil, 2 de Violencia sobre la Mujer, Fiscalía especializada en Violencia, 6 de lo Penal y el único de Vigilancia Penitenciaria. En total 43 juzgados y gran parte de la Fiscalía provincial en situación de "total colmatación" que no permite ni dar un servicio de calidad ni atender el crecimiento que demanda el partido judicial.

En la calle Molino de la Corteza del Carmen, en otro inmueble arrendado, están la presidencia y tres secciones de lo civil de la Audiencia Provincial. En Marqués de la Ensenada, también en alquiler, hay 2 juzgados y Fiscalía de Menores. En Gran Vía, en el antigio edificio del Banco de España, en propiedad adquirido mediante permuta, está la Fiscalía Superior y parte de la Provincial. Finalmente, en el PTS está el Instituto de Medicina Legal.

El arrendamiento genera importantes gastos de alquiler estimados en 1,4 millones de euros anuales (a los que se suman gastos asociados de mantenimiento, limpieza, vigilancia,...), que ahora se ahorrarán con el nuevo edificio.

Hasta cuatro intentos previos en el entorno Caleta

La reivindicación histórica ante esta dispersión era buscar un plan viable de unificación de sedes judiciales. Pero se entendía, por parte de todo el secctor judicial y a diferencia de la mayoría de capitales de provincia, que la solución ideal no era una ciudad de la justicia en una nueva ubicación sino buscar un inmueble próximo para acoger, al menos, los órganos unipersonales y dar apoyo al complejo Caleta para eliminar el resto de sede salvo las de plaza nueva.

En los últimos diez años se buscaron varias opciones, todas sin éxito. Hasta cuatro alternativas. Se trató primero de sumar el edificio cercano donde se ubica la Delegación Provincial de Salud, obteniendo siempre la negativa por respuesta por la dificultad de realojar la delegación y la prohibición de hacer obras de reforma y rehabilitación del edificio, vendido a un fondo de inversión. Después se hicieron gestiones con AVRA para comprar un solar en los Pajaritos, junto al antiguo Cuartel de Automovilismo, ahora residencia de estudiantes, pero se declinó la propuesta por estar reservado a vivienda pública, ya en tramitación.

Después se contactó con la Seguridad Social para hallar algún negocio jurídico en compra, alquiler o cesión para hacerse con la disponsiblidad del edificio colindante en Avenida del Suro que ocupan en el complejo Caleta, manifestándoles que no había opción de que sus servicios propios abandonaran el edificio.

Por último se habló con la Administración General del Estado para interesarse por el edificio en el Complejo Caleta donde se ubica el SEPE y otros servicios estatales. Se envió solicitud de adquisición pero con respuesta igualmente negativa, pues no querían trasladarse de ubicación.

La opción del Cubo

Con ese escenario, se abrió la opción de compra del Cubo, en la zona Sur de la ciudad, propiedad de CaixaBanK. Los operadores jurídicos se mostraron a favor para terminar con un problema enquistado y esta era la solución. Un edificio de más de 36.500 metros cuadrados y bien comunicado, además de emblema arquitectónico de la ciudad.

Estaba bien situado y no necesitaba tramitaciones urbanísticas. Con esa posiblidad de compra, se indagó si había otros inmuebles susceptibles de compra en el mercado, no teniendo tres potenciales interesados a los que pedir oferta, por lo que ya en diciembre de 2023 se publicó anuncio con la voluntad de adquisición de un inmueble o conjunto de inmuebles para albergar sede judicial, a lo que solo manifestó su interés CaixaBank, por lo que ante la falta de otras propuestas, se vio que "no existe en el mercado de Granada ningún otro edificio de las características requeridas", al margen de ese. Y se comenzó la tramitación.

La oferta formal de CaixaBank llegó el 11 de enero de 2024 con un precio de 22,3 millones de euros, de los que se abonarían 20 en 2024 y 2,3 en 2025, sin mayores condiciones adicionales del ofertante.

Se encargó un informe de tasación para ver si la operación era beneficiosa o no para las arcas de la Junta. Lo hizo la empresa Eurovaloraciones SA y determinó un valor de mercado de 26,8 millones de euros, por lo que se consideró que los 22,3 millones previstos iniciales era una operación interesante al adquirir un buen edificio por un coste inferior a su valor de mercado. A eso se suma el ahorro en alquileres y que las dos sedes que se vacían y que son en propiedad, la del Banco de España y la de Plaza Nueva, podrían tener un valor de venta que supera los 9 millones en ambos casos, con lo que el rédito se situaría muy próximo al valor de compra del Cubo.

El servicio de Obras y Patrimonio de la Dirección General de Planificación estudió la viabilidad e idoneidad del inmuble para la nueva oficina judicial, que tenía que incluir los siguientes órganos: Presidencia de la Audiencia Provincial, 5 secciones de la Audiencia Provincial (3 civiles y 2 penales), 20 juzgado de Primera Instancia (incluyendo los 3 Juzgados de Familia), Fiscalía Provincial (sección civil y parte de la penal), 2 juzgados de lo Mercantil, 5 de lo Contencioso, Registro Civil, Sala de Vistas, Servicio Común General y Servicio Común de Ejecución. Además, como complementarios se ubicarán el Decanato, la Coordinación Provincial de LAJS, la Mutualidad General Judicial (Mugeju), colegios profesionales de abogados y procuradores, así como el servicio de orientación jurídica y el servicio de Mediación. Además estará el archivo.

Como el edificio ya se usa como oficinas y tiene servicios complementarios, como salón de actos, se estima que no es difícil su adaptación mediante actuaciones mínimamente invasivas, a excepción de las áreas afectadas por las salas de vistas.

Así será la distribución por plantas del Cubo

En una primera aproximación, aunque la solución definitiva la aportará el proyecto básico y de ejecución a redactar, la distribución propuesta de uso contempla que en la planta jardín -1 se ubiquen las salas de vistas; en la planta baja el Registro Civil incluido su archivo, la sala de bodas, servicio común general y servicio de mediación; en laprimera el Servicio Común y ya en las plantas superiores, de segunda a quinta, plantas tipo con juzgados de primera instancia incluyendo los de los Familia y sección de Fiscalía, Juzgados de lo Mercantil y de lo Contencioso. En la planta sexta, la "planta noble", irá la Presidencia y las Secciones de la Audiencia Provincial. El resto de usos, que requieren menor superficie, se distribuirán por el edificio. Parte del sótano se podría destinar a archivo.

Con este nuevo edificio, la planta del partido judicial quedará así cuando abra, se espera que para 2026. En la Real Chancillería estará el TSJA y la Fiscalía Superior. En el complejo Caleta quedarán los 8 juzgados de los Social, 9 de instruccicón, 2 de violencia sobre la mujer, 6 de lo penal y el de Vigilancia Penitenciaria. Menores seguirá estando en Marqués de la Ensenada por sus especiales necesidades. También se queda donde está el Instituto de Medicina Legal en el PTS.

Con esto se liberan cuatro sedes: se venderá el edificio de nuevos juzgados de Plaza Nueva, se deja el alquiler del arrendado en Caleta 1 y el de Molino de Corteza del Carmen también se abandona (ahorrando una renta anual de 215.960 euros). El antiguo edificio del Banco de España también se libera y como se detenta en propiedad "podría ser objeto de alguna operación patrimonial beneficiosa".

Filtraciones en las cubiertas abaratan el precio

Para cerrar la operación, una vez desalojado el edificio se encargó un estudio y diagnóstico de las instalaciones paralelo a la tramitación del expediente patrimonial de compraventa. Este estudio, adjudicado a FIUS Fundación de Investigación de la Universidad de Sevilla, Departamento de Construcciones Arquitectónicas, se hace constar el estado de la cubierta, que presenta "pérdida de integridad tanto de la lámina impermeabilizante como del aislamiento térmico en diversos sectores de la cubierta" que "ha generado un problema de filtraciones incontroladas de agua a través del forjado de esta así como por pasos verticales existentes (como el del ascensor montacargas". Y se recomendaba hacer un estudio diagnóstico de la cubierta, que se adjudicó a Apimosa SL. Este recomendaba una actuación en la cubierta para una reimpermeabilización integral del edificio.

Esto aumentará el precio de las obras de adaptación, de ahí la negociación para la 'rebaja' del precio de compraventa en 800.000 euros, minorando el importe del precio final a la cantidad de 21,5 millones.