Los detalles de la concesión del estadio Los Cármenes de Granada: inversión millonaria, cambio de nombre o descenso del equipo

El Ayuntamiento de Granada, a través de Gegsa, tiene en licitación la concesión del estadio de fútbol de Los Cármenes. Una concesión con un valor de 20,1 millones y que será para los próximos 35 años (30 más 5 de prórroga) y que supondrá la mejora del estadio con un plan de inversión que no podrá bajar de los 10,3 millones de euros. El proceso es abierto, por lo que puede optar el Granada CF, actual concesionario, o cualquier otra entidad, siempre que se mantenga el uso deportivo. De hecho, para concurrir al procedimiento será requisito imprescindible estar constituido como sociedades anónimas deportivas o clubes de fútbol de primera o segunda división, ser miembros de la Real Federación Española de Fútbol y estar inscritos en la competición de fútbol profesional.

En los pliegos de cláusulas administrativas y de prescripciones técnicas publicados en el portal de contratación del Estado se pueden analizar los detalles del procedimiento y lo que implica la concesión, algo que muestra algunos aspectos curiosos entre lo específicamente técnico y económico. Porque se contempla, por ejemplo, qué pasa si el equipo baja de categoría, el posible cambio de nombre del estadio y hasta la reserva obligada de entradas, palcos y parking para los compromisos municipales.

El pliego abre la vía a que se pueda cambiar el nombre para incluir un patrocinador como ocurre en otros estadios de fútbol de España. "El concesionario podrá obtener ingresos por la modificación del nombre del estadio siendo obligatorio que siempre aparezca el sustantivo Los Cármenes. Para eso se requiere la autorización previa del Ayuntamiento o Gegsa. Mientras no se produzca dicho cambio, el Estadio continuará designándose oficialmente "Estadio Municipal Nuevo Los Cármenes".

¿Y qué pasa si desciende el equipo? "El descenso del primer equipo del concesionario perdiendo la categoría profesional, descendiendo a la actual 'primera federación', permitirá la resolución de la concesión por mutuo acuerdo de las partes sin derecho de indemnización o compensación entre ambas".

En un análisis de los pliegos, consultados por este periódico, se especifica que se trata de un contrato de concesión demanial de naturaleza patrimonial que tiene como objeto el uso privativo de un bien de dominio público, el estadio municipal Nuevo Los Cármenes. Una concesión que no implica cesión de titularidad ni de las facultades que tiene el Ayuntamiento y Gegsa. El destino principal es el "uso y explotación en competiciones oficiales de fútbol de carácter profesional organizadas por la Liga de Fútbol Profesional, la Real Federación Española de Fútbol u otras entidades análogas. Además, el estadio podrá ser utilizado, en su caso, por el equipo femenino y por los equipos inferiores de fútbol de la entidad adjudicataria si los tiene". Así, el uso esencial y básico será deportivo.

Canon anual: una parte en metálico y otra en obras

La concesión no origina gastos a Gegsa o el Ayuntamiento ya que la financiación, puesta en servicio, explotación y mantenimiento corren a cargo del concesionario. Se establece como canon anual a abonar por la concesionaria el de 576.700 euros, de los que una parte se aportará en metálico (200.000 euros) y otra mediante contraprestación en inversiones o ampliación de las instalaciones (376.799 euros anuales dentro de un plan de inversiones que tendrá una cuantía mínima de 11,3 millones de euros). El canon puede ser mejorado al alza y se revisará anualmente según varíe el valor catastral del suelo de la parcela con el padrón del IBI. Y es que "las necesidades que pretenden cubrirse con la presente concesión son la obtención de rendimientos de carácter económico tanto para las arcas municipales como para la ciudad de Granada y la mejora y modernización de una instalación municipal de gran repercusión mediática, sin grabar las arcas municipales".

Así, el plan de inversiones es fundamental y tendrá que ser de un mínimo de 11.301.000 euros durante el periodo de la concesión. El retraso en su ejecución más de un año por causas imputables al contratista conllevará la obligación de abonar en metálico a Gegsa el importe total del canon anual "detrayendo las cantidades que se hubieran ejecutado en ese ejercicio". Para las inversiones, ni Gegsa ni el Ayuntamiento avalarán ningún tipo de préstamo pero "el concesionario podrá hipotecar la concesión", es decir, el estadio, "siempre y cuando obtenga previamente la autorización de Gegsa y del Ayuntamiento.

El plazo de la concesión será de 30 años más 5 en una única prórroga. Un plazo que era del agrado del Ayuntamiento y del club granadino para contar con un proyecto deportivo sólido que permita realizar las inversiones con ese tiempo de explotación. Será la primera vez que se haga una concesión a esos años ya que siempre ha sido convenio de renovación anual. Al término de la concesión, "la totalidad de las obras e instalaciones revertirán a la administración municipal en perfecto estado de conservación y libres de cualquier carga o gravamen". Así, el estadio se tiene que dejar en perfecto estado para su uso y las obras e instalaciones de mejora realizadas revertirán gratuitamente al titular, que es el Ayuntamiento.

Plazos y condiciones

La concesión se otorgará a la proposición más ventajosa atendiendo a una pluralidad de criterios y los aspirantes pueden presentar ofertas hasta el 17 de diciembre. A partir de ahí, habrá un máximo de dos meses para decidir la licitación. Los sobres se abrirán el 21 y el 29 de diciembre, por lo que no será antes de final de año como se prometió por parte del Ayuntamiento por la prisa que tenía el Granada CF, que opta a renovar la concesión, para no perder ayudas de la Liga para inversiones.

Los aspirantes que quieran participar en el proceso tienen que depositar una garantía provisional de 287.583 euros y el que gane tiene que constituir una garantía definitiva de 575.167 euros (equivalente al 4% del valor del dominio público) para responder de los daños que puedan producirse en los bienes.

El contrato será por riesgo y ventura del concesionario, que asumirá los riesgos económicos y las responsabilidades "de toda índole" que se deriven de la explotación de la actividad. Además, no tendrá derecho a indemnización alguna por la extinción de la concesión al cumplirse el plazo.

8 eventos anuales para Gegsa y entradas y palcos gratis

Gegsa se garantiza una reserva de uso para su libre y discrecional disposición para la celebración u organización de, al menos, 8 eventos anuales (culturales, recreativos, deportivos,etc) en el estadio cuya duración no podrá entorpecer las actividades del primer equipo de fútbol profesional. Esta organización no es obligatoria. Si se organizan más de 8 eventos, serán acordados entre las partes. "Gegsa deberá poner especial cuidado y diligencia para no dañar el césped o cualquier otro ámbito del Estadio". Los gastos corren a cuenta de Gegsa pero el club deberá poner a su disposición el personal técnico y los medios y espacios inherentes al estadio que sean necesarios. Además, "por razones de interés público" o en "situaciones de extraordinaria y urgente necesidad", Gegsa o el Ayuntamiento podrán disponer del Estadio "indemnizando al concesionario por los daños y perjuicios causados".

Es curioso que se obligue al concesionario a la reserva para el Ayuntamiento de 27 entradas o pases al palco de honor para su uso institucional en todos y cada uno de los partidos o eventos que se celebrenen el estadio. Su uso se regirá por las normas de protocolo teniendo derecho de acceso a todos los servicios de la zona principal, expresamente el antepalco y la sala de recepción. Además, se cederá anualmente un palco en tribuna o preferencia para atender compromisos del Ayuntamiento o de Gegsa y se entregará anualmente como mínimo 50 entradas para todos los partidos de la Liga y otras competiciones y dos entradas de business club. También se reservará para el Ayuntamiento/Gegsa siete plazas de aparcamiento dentro del parking para uso de autoridades.

Requisitos a los aspirantes

Como requisito mínimo de solvencia se pide a los candidatos un volumen anual de negocios de 865.050 euros y haber gestionado, al menos durante una temporada en los últimos tres años un estadio de fútbol de similares características al de Los Cármenes y en el que el equipo titular haya participado en la Líga de Fútbol Profesional.

Cesión y subcontratación

Una de las cláusulas del contrato es la de cesión de la concesión, que recoge que "dada la especificidad y representatividad" del inmueble, Gegsa, "en función del interés público", valorará y en su caso autorizará la cesión de la concesión, de forma que el que resulte concesionario podría "transmitir o ceder a terceros la concesión" previa autorización de Gegsa, que solo la otorgaría si se sigue destinando para la misma finalidad deportiva, si el cesionario representa a la ciudad de Granada en competiciones oficiales de fútbol de carácter profesional organizadas por la Liga Profesional de Fútbol y con el pago del 20% del precio de la transmisión o traspaso en concepto de participación municipal, entre otras cuestiones, que harían al cesionario subrogarse de forma automática al acuerdo de concesión.

El concesionario no podrá subcontratar el objeto principal de la concesión: la explotación y el uso deportivo del Estadio para la celebración de competiciones deportivas profesionales. Sí podrá subcontratar los servicios accesorios: restauración, seguridad, control de accesos, mantenimiento,...

Deberes y obligaciones

El capítulo de obligaciones es mayor al de derechos, que quedan limitados al uso y explotación del estadio y a ser indemnizados por el perjuicio material en el supuesto de rescate o modificación de la concesión.

En cambio, en el capítulo de obligaciones y deberes, será obligación del concesionario conservar el estadio y los espacios complementarios en perfecto estado, siendo de su cuenta el equipamiento de todo lo necesario para su uso y funcionamiento así como todos los gastos de mantenimiento: agua, luz, teléfono, limpieza,... Además tiene que abonar el canon en sus plazos, todos los tributos vinculados a la actividad y obtener todas las autorizaciones administrativas necesarias. Para realizar cualquier obra de carácter permanente o reformar lo existente, tendrá que tener autorización previa de Gegsa, a quien deberá entregar periódicamente una memoria de las mejoras que vayan realizando.

Las pólizas de seguros deben ser dos: una de responsabilidad civil para cubrir los daños a terceros por un mínimo de 3 millones de euros (sublímite de 450.000 euros por víctima) y otra de daños que cubra el bien con un valor mínimo del continente de 18 millones de euros.

"Serán de cuenta del concesionario la compensación económica que pudiera corresponder al actual usuario del Estadio por la ejecución de las obras de mejora reflejadas en el estudio de valoración para el cálculo del canon, hasta un máximo de 2,1 millones de euros. En el caso de resultar adjudicatario de la concesión el actual usuario del estadio, no procederá compensación económica alguna a su favor por parte de Gegsa o del Ayuntamiento de Granada y por el mencionado concepto", recoge el pliego.

El personal, sin vinculación con el Ayuntamiento

En cuanto al personal, se recoge expresamente que "no existirá vinculación laboral alguna entre el personal que el concesionario destine a la ejecución de la concesión y Gegsa o el Ayuntamiento". Además, matiza que a la extinción de la concesión, "no podrá producirse en ningún caso la consolidación de las personas que hayan realizado los trabajos objeto de la misma como personal del ente, organismo o entidad del sector público contratante". Aspecto que frena otras situaciones laborales en las que el Ayuntamiento ha tenido que hacer personal laboral y funcionarios a trabajadores de empresas y concesiones.

Sanciones

En el capítulo de penalidades, es curioso que se contemplen como faltas graves el incumplimiento de la entrega anual de un mínimo de 50 entradas por cada partido de liga o cualquier otra competición que se celebre en el estadio o de las dos entradas business club; o el incumplimiento de ceder siete plazas de aparcamiento dentro del recinto para uso de autoridades. E incluso califica de muy graves el incumplimiento de la cesión del palco presidencial o del palco o tribuna para atender a los compromisos de Gegsa o el Ayuntamiento y el incumplimiento de la obligación de reserva del estadio para los 8 eventos anuales a los que tiene derecho Gegsa, entre otros.

Puntuación de ofertas

En la valoración de ofertas, se dará el máximo de puntos (hasta 51) a la oferta que presente mayor alza respecto al tipo de licitación en metálico (200.000 euros). Luego se incluyen también como motivos de puntuación el compromiso de entrega al Ayuntamiento de 50 entradas adicionales por temporada deportiva a las ya incluidas en el contrato para todos los partidos oficiales que se disputen en el estadio (4 puntos); el compromiso de entrega de dos pases exclusivos por temporada a favor del Ayuntamiento (máximo 30 personas) para el Tour del Estadio (2 puntos) o la puesta a disposición del estadio cada temporada para tres eventos adicionales a los 8 que exige Gegsa para organizar congresos, jornadas, seminarios o similares en los que no se utilice el terreno de juego (3 puntos). Luego se da hasta un máximo de 30 puntos por las inversiones en el inmueble (mínimo de 3,7 millones), por incrementar el 3% sobre la cuantía mínima, renovación y mejora de los suministros energéticos para hacer del estadio una instalación sostenible , la renovación y mejora de los asientos del graderío.

También puntúa (un máximo de 10) la promoción y el fomento del fútbol femenino, promoción y fomento de fútbol base, fomento de la inclusión de las personas con capacidades especiales o actividades conjuntas de dinamización para hacer del estadio un motor del turismo, el comercio y el deporte.

El estadio, según el pliego, dispone de los siguientes espacios: campo de fútbol de 105x69 metros, gradas para 19.333 espectadores sentados en grada, palcos y zonas de visionado preferente, vestuarios, zonas de restauración, oficinas y salas de reunión y prensa, zonas de acceso, aparcamiento, taquillas, tienda oficial del club, local sede de los veteranos del Granada CF, local del servicio de medicina deportiva, el local de la antigua tienda del Granada CF y las oficinas del Club Deportivo Granada por el Baloncesto (antes denominado Fundación CB Granada). Los espacios de oficinas, gimnasios, lavandería, taquillas, zonas de restauración, etcétera, se entregan sin dotación, que cuenta a cargo del adjudicatario. No son objeto de la concesión el local de oficinas que ahora ocupa el Fundación CB Granada, el local de oficinas de ahora ocupa el servicio de Medicina Deportiva y el de los veteranos del Granada. Tampoco tendrá derecho alguno sobre el camino que une el estadio con el Palacio de Deportes.

Se especifica uno de los arreglos futuros del estadio y que contempla el Granada en su plan de inversión y es la ampliación de graderío en las esquinas. También se especifican obras estructurales que hay que realizar como la reparación de las juntas de dilatación, de elementos de hormigón armado, de cerrajerías y elementos metálicos, de instalaciones eléctricas, de revestimientos exteriores y gestión de residuos por más de 116.000 euros, que con las medidas de seguridad, los costes de ejecución y los honorarios de la obra, ascienden a 151.676 euros.

Las reformas obligadas por la legislación deportiva o acuerdos federativos (LFP, RFEF, UEFA, FIFA,etc) serán por cuenta exclusiva del concesionario quedándose como nuevos elementos de la instalación.

El Ayuntamiento hará una auditoría cada dos años o cuando existan denuncias o quejas de usuarios y socios. Si se incumple el deber de mantenimiento, Gegsa requerirá a la concesionaria su arreglo y si no lo hace actuará por ejecución subsidiaria repercutiendo el coste.

Publicidad

Gegsa se reserva los espacios publicitarios: 20 metros de vinilo en el nivel 2 de la grada de preferencia; un minuto de led para su difusión en territorio nacional y para las desconexiones internacionales de la Liga; 9 spot en el videomarcador en todos los partidos e inserción del nombre de la ciudad en el césped fuera del terreno de juego y frente a la cámara Máster para la difusión de la marca Granada.

Por lo demás, la explotación de la publicidad será libre para el concesionario, incluido el videomarcador además de la publicidad exterior, aunque no se permitirá la publicidad de tabacos, bebidas alcohólicas y otro tipo de sustancias nocivas para la salud ni aquella que sea sexista o discriminatorio de modo indirecto o subliminal.

También podrá explotar, por sí mismo o terceros, los derechos de gestión de contenidos audiovisuales que se emitan por TV o canales radiofónicos. Se entienden incluidos los derechos de TV, radio y de gestión en redes sociales u otros canales.