Granada necesita 108.000 viviendas a precio asequible para evitar la asfixia económica de las familias

Granada/El problema del acceso a una vivienda asequible sigue siendo predominante en Granada. A la capital ya le queda poco suelo disponible para nuevos inmuebles, a lo que se suma que los precios de las viviendas ya construidas no paran de crecer mes a mes. Pero la situación no mejora tampoco en el Área Metropolitana o en otras comarcas como en la Costa, donde los precios no hacen más que subir. Los granadinos cada vez tienen que dedicar más parte de su sueldo a un alquiler o a una hipoteca, y empieza a ser complicado pensar siquiera en la independencia de los más jóvenes si no es alejándose del centro hacia las zonas más alejadas del Área Metropolitana. Además, la imposibilidad de ahorrar por los altos costes de la vida se suma también a los problemas para no poder asumir los números que impone el mercado.

Tanto es así que las consultoras inmobiliarias están empezando a poner cifras sobre la situación. Atlas Real Estate asegura en su informe Vivienda asequible que sólo en Granada se necesitan más de 108.000 viviendas a precios asequibles (por debajo de lo que ahora estipula el mercado) para que las familias no tengan hacer un sobreesfuerzo económico en su pago. O lo que es lo mismo, para destinar menos del 30% de sus ingresos netos a pagar la renta o la hipoteca.

El informe destaca que Granada es uno de los territorios nacionales en los que más necesidad hay de este tipo de viviendas baratas, debido sobre todo a las bajas rentas de las familias y a la alta demanda existente. Tanto es así que lo compara con las necesidades que se necesitan en zonas urbanas de Madrid (864.000 unidades), Barcelona (716.000 unidades), Alicante (306.000 unidades) o Valencia (276.000 unidades). Se calcula que en España se necesitan en total hasta 3,5 millones para no superar el umbral del 30% de tasa de esfuerzo en las familias.

La necesidad de vivienda asequible en España es elevada, y en general se intensifica en las grandes ciudades y áreas metropolitanas. El valor medio de la vivienda en España acumula una revalorización del 46,7% desde que tocara su nivel más bajo durante la crisis financiera. Sin embargo, el informe destaca como "llamativos" los casos de Alicante, similar al de Baleares, con una oferta fundamentalmente enfocada a público internacional; y Granada, debido a la menor renta de las familias en esta provincia, lo que dificulta el acceso a inmuebles.

Imposibilidad de ahorrar

Entre las causas para que sea casi un sueño obtener una casa o un piso en Granada están las dificultades para ahorrar y los elevados costes de vida. En la franja de edad entre 20 y 40 años, la situación se agrava, y mucho. Esta generación, al contar con salarios más bajos, ve como acumular dinero para el futuro y asumir un alquiler o una propiedad no se pueda plantear siquiera. De ahí que en este mismo estudio se extraiga como conclusión la necesidad de que los bancos flexibilicen los préstamos hipotecarios y que ciertas cargas fiscales se reduzcan en la primera compra de un inmueble. Algunas administraciones ya han activado planes en ese sentido, como el convenio de condiciones especiales firmado por el Ayuntamiento de Granada y Caja Rural Granada para los empadronados en la capital, que da una financiación de hasta el 95% para la compra de vivienda en la capital, aunque aún falta mucho camino por recorrer.

En Granada, el precio del metro cuadrado de media a cierre del año 2024 es de 2.290 euros, según los últimos informes de los portales web de segunda mano Idealista y Fotocasa. Haciendo una relación, un inmueble de 60 metros cuadrados costaría 137.400 euros, y una vivienda de 90 metros costaría 206.100 euros. De buscar algo más grande o de nueva construcción, ni hablar debido a los elevados costes que esto supondría. La financiación de los bancos a las hipotecas solo llega al 80%, en la mayoría de ocasiones (salvo el caso antes mencionado del convenio entre Caja Rural y Ayuntamiento de Granada). 

Así que el 20% restante, más un 10% aproximado de impuestos y gastos derivados (notario, gestoría y registro de la propiedad) deben soportarse en el momento de la compra y sin ayuda posible. Esto quiere decir que, tal como está el coste de la vivienda en Granada, una persona debe tener ahorrado para comprar un piso de 60 metros cuadrados más de 41.000 euros, y para comprar un inmueble de 90 metros cuadrados casi 62.000 euros. Y luego, además, poner entre 4.000 o 6.000 euros más, según la vivienda y la hipoteca elegida, para pagar el papeleo.

Si bien la media provincial del metro cuadrado es más baja, 1.485 euros, ocurre una casuística similar con un inmueble de 60 metros cuadrados, en la que el precio medio de compra estaría en 89.100 euros. De este modo, el capital acumulado debería de ser de unos 26.730 euros. A más lejanía de la zona más neurálgica de la capital, las viviendas son más baratas, pero también hay menos servicio y más gasto en transporte.

En el caso de que los requisitos bajaran y suponiendo que el umbral máximo de tasa de esfuerzo soportable por las familias fuera del 40% incluyendo gastos, el número de viviendas asequibles necesarias en Granada es notoriamente inferior, pero aun así sigue muy elevado. Harían falta 69.000 viviendas para que los granadinos superaran esta difícil situación y pudieran vivir cómodamente en un inmueble de su propiedad. Los gastos anteriormente mencionados, aun así, no cambiarían.

Esperar hasta los 40 años para acceder a una vivienda

La capacidad de ahorro es muy baja en el segmento de edad de 20 a 40 años. En el caso de una persona de unos 30 años que haya conseguido un trabajo estable a los 25, con una tasa de ahorro del 13% (cifra que estimaron algunos bancos en 2024), en cinco años habrá conseguido acumular apenas 9.100 euros (a razón de unos 1.820 euros anuales). Aún le quedarían varios años por delante para aspirar a hacerse con una vivienda en Granada. Aquí también se añade la variante de la soledad, y es que una persona soltera tiene mucho más complicado el acceso a la vivienda que una que lo hace en pareja.

Por eso la fórmula de compartir piso sigue siendo la salida para los jóvenes granadinos, y más en una ciudad acostumbrada a eso de compartir vivienda debido a la cultura universitaria. No por compañía, sino por imposibilidad de independencia. Pero aunque el alquiler de habitaciones sea más asequible, económicamente hablando, eso no significa que sea, a priori, más factible. Recientemente, el portal inmobiliario Idealista mostraba en un comunicado la competencia que existe a la hora de conseguir una habitación en Granada. Durante el segundo trimestre del año, a cada anuncio que se publicaba en la capital respondían 13 personas, una cifra muy similar a la de, por ejemplo, Sevilla (17) pero que se encuentra a mucha distancia de Málaga, que con 47 personas interesadas en cada anuncio encabeza la lista en Andalucía y es una de las más altas de España.

Según el estudio de Atlas, estas situaciones serían menos frecuentes con la creación de vivienda barata para conseguir un equilibrio que regule el mercado. Una de las culpables de la ralentización del ahorro está en la tasa de esfuerzo mensual que las personas tienen que asumir cada mes. El consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, Alejandro Bermúdez, ha señalado que “el acceso a la vivienda es uno de los mayores desafíos estructurales del país”. “No se trata solo de construir más, sino también de hacerlo mejor y con estrategias que atiendan tanto la demanda como las limitaciones de los actores involucrados”, ha agregado.

El alquiler como salida

Ante la imposibilidad de comprar una vivienda, y ante la negativa de compartir piso, muchos granadinos acaban recurriendo al alquiler de viviendas como vía de escape. Siempre y cuando tengan la suerte de podérselo permitir. El precio de los arrendamientos en Granada está en un nivel muy parejo a lo que costaría un pago mensual de una hipoteca, aunque en este caso no es necesario aportar una entrada del 20% del crédito ni pagar gastos más allá de las tasas inmobiliarias. Aunque, claro está, el hecho de no poseer la vivienda en propiedad es un hándicap que hay que soportar.

La capital granadina llegó al pasado diciembre con un precio medio de 9,9 euros el metro cuadrado tras subir un 8,8% a lo largo del año, una subida que no se queda muy lejos de su máximo histórico, fijado en diez euros y alcanzado en octubre de 2024, según los datos del portal Idealista. Esto supone que para una vivienda de 60 metros cuadrados, la cuota mensual sea de 594 euros aproximadamente. Y para un inmueble de 90 metros cuadrados, la renta mensual se iría a los 891 euros.

Sin embargo, en este mercado, al contrario de lo que ocurre con la compraventa de viviendas, los precios del metro cuadrado de media son similares en el resto de la provincia. Según los datos, este valor despidió el 2024 con un precio de 9,3 euros, segunda cifra más alta de la serie histórica tras los 9,8 que alcanzó en abril de 2008. Esto son apenas unos 60 céntimos de diferencia de media con la capital, lo que hace que el alquiler una vivienda en cualquier parte de la provincia de Granada tenga un precio medio de 558 euros si tiene 60 metros cuadrados, y de 837 euros si tiene 90 metros cuadrados.

En el caso de los precios en municipios de la provincia concretos, Almuñécar, en la Costa Tropical, subió sus precios de alquiler un 5,5% en 2024 y se sitúa en una media de 9,8 euros el metro cuadrado. En este caso, la diferencia con la media de la capital granadina antes mencionada es mínima. Mirando en el Área Metropolitana, Armilla, que registra una de las mayores subidas interanuales con un 13,6%, alcanza los 8,4 euros de media por metro cuadrado en el alquiler. Curiosamente, la mayor subida del precio del metro cuadrado registrada en todo el 2024 en este sentido se da en Salobreña, también en la Costa Tropical, que de acuerdo a los datos de Idealista, estima una subida en la localidad sexitana del 25,5% en comparación a diciembre de 2023, situándose los 7,6 euros, la nueva cifra máxima para esta localidad costera.

Según diferentes estimaciones económicas, una persona de alquiler tiene que destinar un 35% de su sueldo de media en España. La edad a la que un joven puede abandonar el hogar de sus padres ha llegado a la media de los 30 años y cuando puede plantearse hacerse con un inmueble en propiedad ya tiene los 41 años. En el caso de Granada, y según los datos revisados, el mercado empieza a aproximarse a cifras de épocas cercanas al estallido de la burbuja, dejando atrás la caída que sufrió a finales de la primera década del siglo XXI. A modo de ejemplo, las mismas fuentes situaban el metro cuadrado en menos de seis euros en diciembre de 2011.