Granada podrá cambiar su PGOU para que los pisos turísticos cumplan las mismas normas que los hoteles

Granada/La batalla del Ayuntamiento de Granada con los pisos turísticos continúa abierta, en una ciudad cada vez más tensionada por el turismo. Mientras que el Consistorio prepara la suspensión de nuevas licencias a través de una innovación puntual en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), vigente para la acotación de zonas saturadas en materia de pisos turísticos, la justicia andaluza ha sentado jurisprudencia con un caso similar, que avalaría el movimiento de igualar los nuevos alojamientos a los establecimientos hoteleros por parte del ejecutivo local granadino, protegiéndolo a nivel legal frente a futuras impugnaciones.

Este precedente se ha dado en la ciudad de Sevilla. La Justicia ha amparado la modificación del PGOU que realizó este Ayuntamiento en 2022, cuando era gobernado por el PSOE, para limitar los pisos turísticos, con el objetivo de atajar la competencia desleal con los alojamientos hoteleros. En la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA), a la que ha tenido acceso este periódico, se desestima la demanda de la Agencia de la Competencia y la Regulación Económica de la Junta de Andalucía contra la Gerencia de Urbanismo y el Ayuntamiento de Sevilla.

A finales de abril de 2022, el Ayuntamiento sevillano aprobó de forma definitiva la modificación puntual del PGOU para cambiar la calificación de las viviendas con fines turísticos en la ciudad. De esta forma las regulaba al mismo nivel que el resto de alojamientos para los turistas, como servicio terciario de hospedaje y no como de uso residencial. En la práctica, esta variación supuso que estas viviendas se asimilan a hoteles, hostales, pensiones y apartamentos turísticos y, en consecuencia, tendrían que tener idénticas condiciones y requisitos para su implantación en la ciudad y ubicaciones autorizadas dentro de un edificio de viviendas.

Este movimiento es similar al que quiere hacer el Ayuntamiento de Granada, aunque no exactamente igual. Con la aprobación definitiva de la innovación del PGOU, las nuevas autorizaciones para ser inscritas como viviendas de uso turístico en la ciudad nazarí por la Junta de Andalucía quedarán sometidas a requisitos urbanísticos como que dispongan de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del inmueble, así como de instalaciones generales (luz, agua o teléfono) establecidas también de forma independiente. Dicho de otra manera, igualar los nuevos pisos turísticos a los requisitos que se les demandan a los hoteles.

El nuevo criterio de interpretación abordará la ampliación del término actual de establecimiento hotelero, con categoría de residencial singularizado en el PGOU, que pasaría a denominarse "alojamiento turístico". Este cambio extiende los requisitos del sector de la hostelería y turismo, establecidos por la ley de Turismo de Andalucía, a las viviendas y pisos de uso turístico.

En el caso sevillano, el organismo de la Junta de Andalucía denunció que la modificación del Ayuntamiento de Sevilla constituía un trato discriminatorio porque, al carecer de efectos retroactivos, impondría a los nuevos pisos turísticos "unos requisitos inexistentes para los anteriores". Sin embagro, la sentencia agrega que “esto es inherente a toda modificación que carezca de ese efecto, que es la norma general, porque la retroactividad ha de establecerse expresamente", algo que el Consistorio sevillano no hizo. "Esa tesis niega al ordenamiento jurídico la posibilidad de evolucionar y adaptarse a nuevas circunstancias, respetando a quienes tengan derechos adquiridos legítimamente consolidables".

El cambio del PGOU comenzará en 2025

Con este precedente, el Ayuntamiento de Granada prepara para el pleno del mes de enero el inicio de este cambio en el PGOU, una medida en la que el Consistorio granadino viene trabajando teniendo en cuenta el resultado del informe externo que encargó para tal fin, y que sitúa en los distritos Centro y Albaicín y los barrios de Fígares y San Ildefonso la más alta concentración de este tipo de alojamientos.

Una vez se produzca la aprobación inicial del planeamiento general en el pleno del nuevo año, que supondrá automáticamente la suspensión de nuevas licencias en todo el término de la ciudad hasta que se produzca el cambio, se abrirá un plazo que la alcaldesa, Marifrán Carazo, cifró que tardará "de seis a ocho meses" para que quede lista la aprobación definitiva de la innovación urbanística, que incluirá la nueva normativa para los pisos turísticos. Esta nueva legislación acotará, teniendo en cuenta los datos aportados por el informe, las zonas "saturadas", donde quedarán en principio suspendidas las nuevas licencias.

A preguntas de los periodistas a finales del pasado noviembre, la regidora aseguraba que hay que delimitar "qué calles va a ocupar en esos barrios" que el estudio ha "detectado" que "tienen un mayor número de viviendas turísticas", confirmando lo que de entrada ya se conocía, apuntó la alcaldesa, quien detalló que son unos trabajos que se desarrollarán una vez esté la aprobación inicial de la innovación del planeamiento en pleno.

"Para poder aprobar la delimitación de las zonas", una tarea en que trabajan de forma conjunta las áreas municipales de Urbanismo y Turismo, es necesario, según detalló la alcaldesa, "aprobar de forma definitiva la innovación" del PGOU, "que entendemos que puede ocupar de seis a ocho meses desde esa aprobación inicial". "Vamos a ser los más ágiles posible", agregó la alcaldesa granadina.

Exigencias urbanísticas igualadas

Con la modificación que realizó el Ayuntamiento de Sevilla hace dos años, se regulaba y ordenaba por vez primera esta actividad de las viviendas turísticas en los límites marcados por sus competencias, pues hasta el momento carecía de una regulación específica, a pesar del crecimiento experimentado por este fenómeno en los últimos años derivado del auge del sector del turismo.

El Ayuntamiento adoptó esta medida con la intención de poner fin a los efectos negativos de la expansión de las viviendas con fines turísticos, tales como el aumento de los alquileres turísticos en detrimento del residencial y el posible desplazamiento como consecuencia de ello de vecinos de ciertas zonas históricas. Por otro lado, se pretendía que los diferentes modos de alojamiento compitiesen en igualdad de condiciones y exigencias en cuanto a su implantación, solventando la carencia de regulación concreta que tenían hasta ese momento las viviendas turísticas y la consiguiente competencia desleal. Por último, se procuraba avanzar de este modo hacia un turismo más sostenible y propiciar una mejor convivencia entre turistas y residentes.

En el caso de Granada, desde su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia el pasado agosto, para la inscripción y puesta en marcha de actividad de una vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía se debe acreditar que la vivienda "resulta compatible para el uso turístico conforme al uso residencial singular recogido en el PGOU", aspecto que requiere, en cumplimiento del Decreto 31/2024, de 29 de enero, de declaración responsable de compatibilidad con la normativa andaluza.

Previamente, la verificación de dicha compatibilidad, en base al principio de jerarquía competencial, pasaba a ser ejercida por el Ayuntamiento de Granada que, en base al nuevo criterio de interpretación, es la institución encargada de otorgar la licencia sobre el cambio de uso del piso o vivienda a residencial singular. Este nuevo trámite ha pasado a ser preceptivo y obligatorio para inscribir el inmueble en el registro de viviendas y pisos de uso turístico de la Junta de Andalucía, según detalló en su día el Ayuntamiento.

Además, este pasado lunes, la Consejería de Turismo y Andalucía Exterior de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Granada firmaron un convenio de colaboración para coordinar y reforzar el control y el intercambio de información sobre las viviendas de uso turístico ubicadas en la capital. La aprobación de esta modificación en el PGOU, del que ya se ha aprobado el Avance, convertirá al Ayuntamiento de Granada en el primero de Andalucía en adaptar su planeamiento urbanístico a la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía.