"No hay oferta suficiente y la demanda es alta, el precio de la vivienda va a seguir subiendo"

Granada/El momento actual en el mercado de la vivienda es difícil. La sociedad está diciendo basta al incremento de precios y la dificultad de acceso a la vivienda en propiedad o alquiler. Los jóvenes no tienen perspectivas de poder acceder al mercado, vivir solo es tarea casi imposible con los precios de la vivienda en comparación con los sueldos. Se reclaman ya en las calles medidas pero no se termina de ser contudente. Y el problema de la vivienda va escalando posiciones entre las preocupaciones de la población.

Pregunta.-Estamos en un momento complicado, hay movilización social, los precios no dejan de subir, falta vivienda, hay dificultad de acceso... ¿Cómo ven la situación? ¿Recuerdan alguna situación similar?

Respuesta.-El sector de la promoción de vivienda en España ha pasado momentos o etapas complejas. Sin ir más lejos la crisis financiera. La situación en aquel momento era distinta a la de hoy tanto en España como a nivel provincial o local. En aquel momento había un exceso de oferta y falta de financiación y ahora lo contrario, hay una falta de oferta y una demanda creciente. Un informe del Banco de España pone de manifesietso que hacían falta 600.000 viviendas nuevas en España para equilibrar oferta y demanda. Hay una creacción de hogares permanente que supera a la oferta de vivienda que hay. Y cuando hay más demanda que oferta, los precios se incrementan. A eso hay que añadirle que ha habido un incremento en estos dos últimos años en el coste de construcción de un 30%. Todo hace que se construya menos, la oferta sea menor y los precios suban.

P.-Falta oferta. En Granada capital, por ejemplo, tenemos el suelo limitado. En el nuevo PGOM la alcaldesa ha prometido 14.000 viviendas nuevas en Oestes, Norte, Serrallo, Azulejera,... Una vez que se haga eso se acaba. Y eso que estamos en un momento bueno con más obras.

R.-En Granada ha habido falta de obra nueva los últimos años porque el suelo que había era urbanizable pero no era finalista, no era urbano consolidado. Eso ya se ha llevado a cabo y es lo que ahora se está viendo ejecutándose en los Oestes o en Chana. Es el único suelo en vías de desarrollo. Es cierto que la alcaldesa tiene ambición por poner en carga los suelos que hay pero Granada tiene poco suelo potencialmente urbanizable y eso es una realidad. Estamos limitados por la Vega, la Alhambra, por el término municipal. Cuando se pongan en carga tendremos que buscarnos la vida de otra manera. Y otra línea muy necesaria es hacer rehabilitación.

P.-¿Con las 14.000 nuevas viviendas estaremos bien?

R.-Siempre va a ser poco. Granada tiene la parte positiva del Área Metropolitana, que asume mucha demanda de la capital, pero eso va en contra de la capital porque todos los servicios los da también al Área Metropolitana, por lo que tiene una carga de servicios que hace que su balance no esté equilibrado. El Área Metropolitana es la que ahora tiene más posiblidades de desarrollo.

P.-También se puede sacar suelo residencial en el aprovechamiento de la futura integración del ferrocarill.

R.-Lógicamente. Eso sería viviendas de protección. Al final el desarrollo es progreso para un municipio. En la integración si hay desarrollo urbanístico estupendo porque es lo que hace falta y más en Granada, con la limitación física del terreno.

P.-¿Qué medidas reclaman al Gobierno, Junta o ayuntamientos para mejorar la situación actual? ¿Falta contundencia, gusta lo que se plantea?

R.-Lo primero es la falta de la materia prima, en nuestro caso el suelo. Actualmente para el desarrollo de un suelo urbanizable, es decir, ponerle calles y hacer la construcción, pasan mínimo 10 años. Ese desarrollo urbanístico no lo financia nadie. Y tampoco hay fondos privados que quieran invertir ahí por los plazos tan dilatados y porque no es un producto rentable. Ahí habría que actuar de forma más contundente porque para hacer cualquier vivienda tienes que tener el suelo previsto y para llegar a eso tienen que pasar años excesivos, por lo que hay que recortar plazos de 10 a 2 o 3 años como mucho y buscar fórmulas para que la administración se implicara en la ayuda de esos desarrollos porque si no cada vez va a haber menos suelo urbano consolidado dispuesto para hacer viviendas. Esa es la base. No se cuántos años hacen que no se hacen nuevos desarrollos. Antes los bancos lo financiaban y ahora no.

P.-¿Por qué?

R.-Porque antes había menos plazos. No financian por plazos, rentabilidad y riesgo. Es una incertidumbre tan grande un desarrollo urbanístico que ni un banco ni un inversor se mete. Por tanto esos plazos habría que recortarlos drásticamente. Y luego lo ideal es que en situación de emergencia como la que hay en la actualidad la administración dé un paso firme y ayude a que esos suelos sin urbanizar se hagan. Por ejemplo, nos piden avales del 7% al inicio del desarrollo. Si la obra tarda 10 años tienes un aval ahí muerto de risa. Lo ideal es que ese aval se pusiera en marcha al inicio de la obra porque ya los plazos van a ser más cortos. Eso sería algo concreto a mejorar. Además, si somos capaces de hacer urbanizaciones sostenbiles medioambientalmente, mayor carga de VPO, la administración podría dar ayuda o subvención para que el inversor o los promotores se animen a hacer ese desarrollo. Pero lo fundamental es el tiempo. Otro inconveniente en la práctica son las compañias suministradoras. El escollo para el desarrollo de nuevos suelos que supone Endesa y la compañía de aguas, en Granada Emasagra, suele ser importante porque como hay un monopolio lo que te pidan hay que hacerlo. En eso es esencial que la administración que es la que tutela el desarrollo pusiera las cosas de forma más lógica.

P.-Eso en cuanto al suelo. ¿Y el comprador? Se dice que hay mucha demanda pero la gente tiene problemas de acceso

R.-De la misma manera la administración tiene mucho que hacer y decir. Partimos de que el 35% del precio de la vivienda son impuestos. Para reducir el precio de la vivienda hay que ver cómo reducir esos impuestos de cara al ofertante. Y de cara al demandante había antes por ejemplo la cuenta ahorro, deducciones fiscales por compra de vivienda, que ayudaban a la primera adquisición de la vivienda. Eso debe volver porque debido a la falta de suelo, a la falta de oferta, al incremento del coste de construcción, el precio de la vivienda se está distanciado del poder de compra. No hay capacidad de compra y ahí es donde hay que actuar, en ayudar a la gente.

P.-Porque al promotor le sube el coste de la construcción y lo repercute en el precio final. ¿Se puede limitar ese precio?

R.-No porque en sueldos y salarios no recortas, en precio de la materia prima tampoco. Son muchos sumandos que no puedes recortarlos porque igual que hay mucha demanda de vivienda también hay mucha demanda de productores. En aspecto de costes, poco puede variar.

P.-En Granada el precio sigue subiendo. De vivienda nueva y de usada. En este caso, es la tercera capital andaluza con el precio medio más alta. ¿Hasta cuándo subirán?

R.-Hasta que no haya demanda.

P.-Pero siempre va a haber.

R.-Pero demanda que llegue a comprar. Si alguien pone vivienda en un precio y no la vende, lo baja. Si pone ese precio y la vende y otra más alta y la vende, los precios no van a bajar. Y no pueden bajar porque no hay oferta suficiente y la demanda es potente, por lo que el precio va a seguir subiendo.

P.-Antes en Granada estaba el recurso del Área Metropolitana para vivienda más asequible. Ahora también suben los precios y por ejemplo en Pinos Puente, Huétor o en Ogíjares están subiendo por encima del 10%.

R.-Al final partimos de que la obra nueva cuesta lo mismo en la capital que en un pueblo aunque el suelo tiene un valor distinto. Pero con eso mismo va a haber municipios en los que no se hagan viviendas nuevas porque el coste de construcción está por encima del precio de venta. A nivel promotor como te cuesta igual uno que otro, hay sitios en los que va a pasar tiempo para ver vivienda nueva.

P.-El promotor busca su interés, claro. ¿Qué se puede hacer ahí?

R.-Hay pueblos con precio de venta por debajo del coste de construcción y es inviable construir. Ahí no se puede hacer nada. En vivienda libre nadie va a hacer nada allí porque no hay margen y tendría que pasar más tiempo para que la demanda suba el precio. Hace años el precio de metro construido era 600 euros y ahora el doble. Eso ya te saca del mercado muchos municipios.

P.-En vivienda protegida, se está reforzando la construcción. ¿Habría que apostar más para el acceso a jóvenes y gente con recursos más limitados?

R.-Dentro del desarrllo urbanístico se reserva un 30% a vivienda protegida. Lo que hay es que potenciarla. Todavía hay mucho suelo reservado sin desarrollar. La protegida te limita el precio de venta máximo en función del sitio y el precio del suelo también está limitado. Pero la administración tendría que ser más ambiciosa y poner de su parte ahí también. A lo mejor bonificar los tipos de interés, más facilidades a la construcción,... tampoco los promotores se matan por hacer vivienda de VPO.

P.-Es menos rentable para el promotor pero más para el comprador.

R.-Efectivamente

P.-¿Y que se podría hacer?

R.-La eliminación de los coeficientes territoriales. Los precios de vivienda protegida se venden en superficie por metro útil y hay un máximo de venta. Se dividen en grupos y lo del grupo 1 se pueden vender a más cantidad pero en la provincia solo está Granada capital. El resto están en grupo 3 y 4. Los del grupo 1 pueden vender de 1.400 a 1.800 euros el metro cuadrado pero los otros grupos a unos 500 euros menos. Eso hace que el coste de construcción sea mayor en muchos casos al de venta, por lo que estamos en fuera de juego en los municipos, no se puede hacer vivienda protegida en la provincia de Granada. Motril, por ejemplo, está en el grupo 3. Por tanto es inviable y pedimos que se eliminen y se igualen al grupo 1. A tí la vivienda te cuesta lo mismo hacerla donde sea pero si se vende por debajo es imposible. Con esa medida al menos se posibilita. Además, los costes de construcción vienen así por el código técnico de la edificacicón, a nivel nacional, que influye en ese coste porque tiene parámetros y exigencias para todos los lugares que hay que cumplir y eso encarece y mucho. El código técnico en 3 años se ha actualizado dos veces. Las viviendas estructuralmente están muy bien, no se nos caen las casas, pero a nivel de aislamiento y eficiencia energética se ha subido tanto el escalón que los costes son muy elevados, un 30% más en 2024 que en 2020 por las exigencias y eso lo paga el cliente final. Queremos vivienda asequible pero con niveles de exigencia cada vez más elevados. Y por ejemplo en zonas donde no hace falta aerotermia ahora te obligan, por lo que el código tendría que adaptarse más a la realidad del terreno. Y otra cosa es la seguridad jurídica. Hay muchos planes generales que se han parado por un tema puntual menor, como pasó a Ogíjares o Las Gabias. Eso hace que un municipio completo se caiga, no pueda desarrollarse, por lo que habría que poder atajar el problema concreto pero sin paralizar todo el plan, que lastra el desarrollo.

P.-¿Se ha pedido esa eliminación?

R.Si, a la Junta. Y dicen que lo están valorando.

P.-Todas las administraciones tienen su parte de responsabilidad en el problema de la vivienda. ¿No se toman medidas contundentes?

R.-No, que sirvan no.

P.-Se anunció volver el bono para los jóvenes con 250 euros.

R.-Eso es que ya estaba.

P.-El alquiler también está imposible

R.-Igual. Hay viviendas de protección dedicadas al alquiler que sí tienen interés y la Junta en este caso ha incrementado algo la rentabilidad que puede tener esa vivienda. Aquí también hace falta seguridad jurídica al propietario porque si hubiera habría más oferta de vivienda en alquiler porque mucha gente por no tener problemas lo deja vacío. La seguridad jurídica es fundamental en cualquier mercado y en este, si cabe, más.

P.-¿Y la rehabilitación cuando ya no haya suelo?

R.-La rehabilitación tiene un hándicap importante y es que rehabilitar no es difícil pero de la que se habla de edificios completos con propietarios, o se hace un plan más claro de incrementos de edificabiliadad y densidad, donde das incentivos a esa gente para rehabilitar, o será imposible. Proponemos incrementar la edificabilidad para donde hay 20 poder hacer 30 viviendas y poder vender para pagar la obra. También ayudas para realojar mientras se rehabilita.

P.-Como Santa Adela.

R.-Santa Adela está muy bien pero llevamos 18 años. Si se quiere rehabilitar hay que crear planes más sencillos y directos. Es inviable la rehabilitación tal y como está planteada. No hay que echar a la gente de sus casas pero hay que dar incentivos como mayor densidad.

P.-El mercado de los pisos turísticos, ¿está afectando en realidad a los precios de la vivienda?

R.A nivel de precio condiciona y a nivel práctico igual. Hay que hacer compatible la vivienda turística con el residencial y buscar las fórmulas. Y la fórmula es el sentido común. Tiene que existir con conddicionantes lógicos y sensatos para el que alquila y la oferta, y en equilibrio con el barrio y el resto de vecinos.

P.-Hay partidos de izquierda como Sumar que en los debates en el Congreso plantea la intervención del precio de la vivienda, del mercado.

R.Eso es populismo barato porque no se consigue nada. Lo que tienen que hacer es poner medidas creativas que fomenten más vivienda, más posiblidades, no lo contrario. A nivel de alquiler está muy claro. Si hay falta de seguridad jurídica si tienes una vivienda te piensas muy mucho ponerla en alquiler. Si a tí te sube la hipoteca del piso del alquiler, si te limitan el precio tampoco la pones. Hay que tener medidas sensatas y el intervencionismo trae todo lo contrario de lo que se persigue.

P.-¿Hay algún país en el que mirarse para encontrar la solución?

R.-No hay que irse a otros países, lo hemos tenido en España hace unos años, con acceso más fácil a la vivienda por deducciones del IRPF, cuenta ahorro vivienda, y más anteriormente en VPO ayudas al promotor y al comprador en los tipos de interés. Ya existían medidas que funcionaban y se dejaron de aplicar.

P.-¿Por qué?

R.-Hubo un momento que funcionó bien y dejas de aplicar la fórmula. La administración tiene que poner más que un grano de arena para que esto cambie y le corresponde a ellos.

P.-¿Hay preocupación real por la situación?

R.-Mucha, pero más que por el mercado en sí por la sociedad, por el ecosistema en general, porque vemos que van a tener dificultad los jóvenes por encontrar vivienda. Y si va a alquiler le coarta el ahorro para acceder a la vivienda. Ahí hay que ponerse de acuerdo las administraciones y poner medidas. Y no hay que inventar nada nuevo pero hay que ser valientes y hacer cosas. El intervencionismo nunca servirá. Si hubiera más oferta los precios bajarían.

P.-Pero se sigue vendiendo

R.-Claro, porque dentro de la masa de demandantes hay gente con más posiblidades pero hay que mirar por todos. El sector podemos decir que va bien pero no hay que mirarnos solos, hay que mirar a la sociedad. Y se produce la separación entre la capacidad de compra y los precios de venta y eso es lo que hay que reducir. Y ojalá la gente pueda ganar más dinero y todo iría mucho mejor.