La política monetaria y el crédito, un riesgo para la vivienda en España

En la rueda de prensa de la presidenta del BCE, Christine Lagarde, tras el Consejo de Gobierno del 2 de febrero, en respuesta a un periodista sobre los efectos negativos en el sector inmobiliario de las subidas de tipos, reafirmó la voluntad del Banco de endurecer las condiciones financieras, de manera que disminuya la capacidad de demanda y se corrija en parte la inflación. Considera inevitable este proceso para llevar los precios al entorno del 2% en el medio plazo. Se hicieron varias alusiones a la Encuesta de Préstamos que se acaba de publicar y se realiza desde 2003 a 151 bancos de la zona del euro. Para Lagarde, el hecho de que la actitud de los bancos sea endurecer la concesión de crédito es una buena señal de que la política monetaria del BCE se transmite en el sentido deseado por el Banco hacia la economía real. Puede decirse, pues, que la política del BCE está hoy orientada a controlar un proceso inflacionista, y que este objetivo no se condiciona a posibles efectos negativos para un sector como el inmobiliario.

Tomamos la información de la Encuesta para España y sobre el crédito a familias para la compra de vivienda. Los bancos españoles comunican un fuerte endurecimiento de los estándares o actitudes hacia concesión de crédito hipotecario, mencionan la percepción de un mayor riesgo, superior a la media europea, y una menor tolerancia al riesgo; sin embargo, los impagos hipotecarios son mínimos, y el impacto de la morosidad no tiene actualmente efecto sobre la actitud a prestar y las condiciones en que lo hacen. En cuanto a las condiciones de tipos de interés, aumentan muy significativamente los márgenes que los bancos quieren cobrar, y los bancos españoles muestran un endurecimiento muy superior a la media europea, limitado sólo por el hecho de la competencia. La reducción en la demanda de crédito es general, pero específicamente en la demanda de crédito hipotecario, como factor más significativo destaca el nivel general de los tipos de interés, sin embargo, para los bancos españoles las perspectivas del mercado de vivienda no son tan malas como para la media de la banca europea, es decir, confían en el mantenimiento de una cierta demanda de vivienda en España. Por último, los bancos señalan un incremento en el porcentaje de peticiones de crédito hipotecario que son rechazadas, pese a que la demanda se autolimita por las desfavorables condiciones del crédito. Se dice que el rechazo no es tanto por la disposición de las entidades de crédito, sino por la menor capacidad de las rentas familiares para hacer frente al coste de la vida y a los tipos de interés.

Las conclusiones que sacamos son. Primera, el BCE no va a frenar su política de tipos de intereses porque afecte negativamente a la economía, y en este caso al inmobiliario. Segunda, a medida que vaya remitiendo la inflación las subidas se frenarán probablemente en el entorno del 3,75% para el tipo de refinanciación, 4% para el marginal, y 3% para el de facilidades de depósito; aunque hay que esperar que estos niveles se mantengan un tiempo. Tercera, aunque no haya una morosidad apreciable, perciben un mayor riesgo en las hipotecas, pero no hay una visión negativa por parte de los bancos españoles hacia el sector de la vivienda, y transpira una cierta confianza en que siga manteniéndose la demanda. Cuarto, hay que tener en cuenta que la compraventa de vivienda financiada con hipoteca se mueve alrededor del 50%, y se financia de media un 70% del valor tasado, con lo que sólo un 35% del valor total de las transacciones lleva hipoteca. Quinto, en el trienio 2020 a 2022, pese a las distorsiones de la pandemia y la guerra, la vivienda se ha mostrado fuerte en España, tanto en precios, transacciones, como en viviendas iniciadas y terminadas, lo que sin duda ha contribuido a que la economía y el empleo se hayan mantenido firmes, y no debería darse un deterioro significativo del sector, que afectaría además a las valoraciones inmobiliarias y a los balances bancarios.