El desplome de los locales comerciales en Granada: 3.000 euros menos en la zona más lujosa del centro
Horizonte del sector inmobiliario en granada capital a nivel de venta y alquileres
El nuevo escenario exigirá un esfuerzo máximo por parte de las partes implicadas (propietario, arrendatario y Administración) debido a que los aforos y niveles de ocupación serán mucho más restrictivos
Granada/Mientras se concreta la desascalada, la sociedad aprende sobre cómo se desconfina y se retoma la supuesta normalidad, los expertos en el sector inmobiliario no paran de darle a la calculadora para estudiar las consecuencias que tendrá la crisis sanitaria y económica del Covid-19 en los precios de viviendas, rentas, locales comerciales y alquileres turísticos. Aunque la cuestión no es únicamente de sumas y restas, sino que la tasación implica todo un compendio de factores de tipo legal y social como en este caso ocurrirá con las medidas de distanciamiento social. A clasificar al detalle todas estas cuestiones se ha dedicado Ignacio Marín Hita, gerente y fundador del grupo inmobiliario Price&Value, que ha hecho un informe al detalle del 'efecto coronavirus' en los locales comerciales de Granada.
Así, si en los locales de atractivo medio el precio de alquiler se rebajaría unos tres euros el metro cuadrado y el precio de venta en unos 300 euros, en los locales más codiciados de la 'zona prime' que compone el centro histórico de calles como Recogidas, Reyes Católicos, Mesones, Zacatín y Ganivet, el precio de la renta bajaría en unos 20 euros el metro cuadrado y el de venta, en más de 3.000 euros.
Este analista del mercado inmobiliario ha basado su estudio en la condición de Granada como una capital que presenta un perfil muy específico en el sector retail con una fuerte vinculación a las actividades de la hostelería y los souvenirs. Es decir, al turismo. "Ambos son la locomotora de un sector que quedará seriamente tocado por un periodo de tiempo indefinido, directamente asociado a la implantación de una vacuna o tratamiento que nos permita normalizar nuestras vidas como en tiempos de antaño", indica Marín Hita, para el que la gran diferencia es que estas actividades han sido muy seguras hasta ahora afianzando los locales.
Así, el gerente de Price&Value valora un panorama excepcional, pero muy restrictivo y duradero en el futuro, "que nos llevara a modificaciones de nuestras conductas y hábitos sociales y con la incertidumbre de si finalmente nos acompañará para siempre". A la hora de hacer su análisis ha tenido varias cuestiones: ¿Cuánto tiempo estarán cerradas fronteras de España o Europa? ¿Podrán tener los locales el mismo aforo que ahora? ¿Se necesitará un aforo inferior para mantener el distanciamiento social y evitar contagios?
En todos estos escenarios posibles, desde el más benigno al más catastrofista, queda claro que ya nunca será nada igual y todo tenderá a la baja. "Los aforos y niveles de ocupación de locales serán más restrictivos, por lo que la rentabilidad de los arrendatarios bajará drásticamente en hostelería. Nos tendremos que olvidar de esas cañas codo con codo y ca espalda con espalda, así como de esas copas hombro con hombro”, señala Marín Hita sobre los locales dedicados a la hostelería y el ocio. Respecto a los souvenirs, la pregunta claves es ¿cuándo volverá el tránsito turístico anterior a la pandemia?
Los datos del descenso de los locales comerciales en Granada
Bajo atractivo comercial
El local está en una zona en la que la densidad peatonal no es suficiente para considerar que el local tiene atractivo comercial. Es decir, en barrios y zonas pocas transitadas. Abundan los locales con usos no comerciales y locales vacíos y el uso comercial se reduce al comercio de uso diario, locales destinados a garajes y almacenes. Aquí las rentas anteriores al Covid-19 oscilaban entre los tres y los seis euros el metro cuadrado y después habrá una desocupación del 60%. Respecto al precio de venta anterior estaba en unos 800 euros el metro cuadrado y se reducirá hasta los 585 euros.
Medio atractivo comercial
Esta clasificación englobaría a las zonas de la capital que rodean el centro histórico tales como Melchor Almagro, Gran Capitán, Carril del Picón, Obispo Hurtado, Pedro Antonio de Alarcón, San Juan de Dios, San Jerónimo, Camino de Ronda, Constitución / Caleta, o las calles adyacentes de Recogidas… Aquí una renta costaba antes del Covid-19 entre 7 y 10 euros el metro cuadrado y con posterioridad bajará a entre 5,5 euros de mínimo y 8 euros de máximo. El precio de venta anta anterior al Covid era de 1.650 euros el metro cuadrado y se rebajará hasta los 1.325 euros.
Atractivo comercial bueno
En la zona de Trinidad, Alhóndiga, Puentezuelas, Gran Vía, San Antón, Acera del Darro, Paseo de los Tristes, Carrera del Darro, Campo del Príncipe y calle Elvira. Las rentas estaban entre 12 y 22 euros el metro cuadrado y caerían a entre 8,5 y 15 euros. El precio de venta era de 3.300 euros el metro cuadrando y bajaría a 2.320 euros.
Locales en zonas de lujo
Los locales en 'zona prime' (Recogidas, Reyes Católicos, Mesones, Zacatín, Ganivet) tenían una rente de entre 40 y 50 euros el metro cuadrado y el alquiler bajaría a entre 26 y 32 euros el metro cuadrado. El precio de venta era de 8.780 euros el metro y caería hasta los 5.575 euros. Las terrazas en esta ‘zona prime’ estaban entre 60 y 70 euros el metro y bajarían considerablemente entre los 28 y los 33 euros. En cuanto al precio de locales con terrazas pasaría de 12.682 euros el metro a 6.785.
Zonas de tránsito turístico
Locales de pequeñas dimensiones, normalmente no superiores a 50 metros, ubicados e en zonas de altísimo transito de turistas como Alcaicería, Oficios, Cuesta de Gomérez, zonas de Plaza Nueva. Las rentas de alquiler pasarían de los entre 98 y 120 euros a estar entre 46 y 60 euros. El precio de venta bajaría de 1.268 euros el metro a 9.570 .
Según, este experto inmobiliario la idea fundamental es que "este escenario exige un esfuerzo máximo por parte de todas las partes implicadas, arrendador, arrendatario y las administraciones". Por ello, considera que el arrendador “deberá tener la suficiente empatía para saber que un local vale o se puede alquilar por una cantidad equis en función de la capacidad de generar rentas y por tanto de los beneficios del arrendatario”. Es decir, no les queda otra que ofertar rentas más asequibles y flexibles.
Con esta idea de complicidad, Marín Hita cree que si no hay confianza y comprensión mutua ambos quedarán dañados: "El propietario, con local vacío y con el consiguiente deterioro de su entorno, lo que hará que su local se deprecie aún más mientras que el arrendatario, perderá no solo su negocio sino todas aquellas inversiones que realizó para adecuarlo al desarrollo de la actividad", señala.
Asimismo, el gerente de Price&Value advierte de que las diferentes administraciones también "perderán ingresos cuantiosos procedentes de usos de espacios públicos y terrazas" por lo que están obligadas a adaptarse.
Price&Value, un grupo pionero en valoraciones concretas de activos inmobiliarios
Son días de oficina en casa. Aunque lo de llevarse el trabajo al domicilio era algo ya habitual para muchos antes de irrumpiera con fuerza la pandemia del Covid-19 e, incluso, tener montado prácticamente el despacho en caso. En el caso de Ignacio Marín Hita, gerente y fundador de Price&Value, la situación es novedosa como para todos aunque el de la tasación inmobiliaria es uno de esos sectores que ha incrementando notablemente el volumen de trabajo, pese a que ya era considerable antes de la crisis. Hay que reformular todos los conceptos y estudiar cada cuestión al detalle para un escenario que, según este analista, empezaremos a ver en un horizonte de entre ocho y doce meses: la vida después del coronavirus con su distanciamiento social y sus restricciones. Es la situación más novedosa que también han vivido en este grupo consultor inmobiliario compuesto por páginas web como cuantovalemicasa.net, especializado en el ámbito residencial, www.cuantovalemilocal.com dedicado a locales y www.tasacioneshacienda.es, dedicada a valoraciones periciales contradictorias. Con más de 22 años en el sector, Price&Value es pionero en valoraciones de activos inmobiliarios en España, al "asesorar a los clientes con valores reales, certeros e independientes, para que pueda tomar decisiones en la compra de activos inmobiliarios, tanto a nivel particular como de inversores, promotores, fondos de inversión, family-offices y empresas".